世联地产：广州XX年房地产市场年度报告.docVIP

　行业政策 　　1.2010年整体房地产政策特点分析： 　　在经济流动性过剩（货币超发）、输出型通胀压力（国际大宗商品价格高企）、劳动力价格上涨、房地产市场过热（大范围投资投机性炒房）的大背景下，国家各部委、各个直属机构出台了大量的相关政策针对贸易、金融业、房地产业等各个行业进行了宏观经济调控。 　　2010年广州房地产市场特点鲜明，是以经济复苏为基础，以调控政策为走向的一年。这一年政府出台了30多条金融税收、土地、房地产相关政策来调控楼市，包括为业界熟悉的“国十一条”、“国十条”、“国五条”等重要房地产调控政策，广东省政府及广州市政府也相继出台了“粤四条”和“穗七条”来抑制广州市上涨过快的房价。 　　2010年房地产市场调控政策主要包括四个方面，土地政策、金融税收政策、房地产政策及地方政府房地产调控政策。 　　土地政策方面规范土地供应体制、加强土地税收监管、调整供应结构成为全年土地政策的主题。政策出台主要针对地方政府及开发商，政策的目的其一是适度缩紧开发商的资金链，使其缩短开发周期，其二是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供应以达到调整住宅土地供应结构的目的，从而解决保障型住宅的土地供应问题。 　　金融税收政策主要是从微观和宏观两个方面进行调控，宏观方面主要是以调控经济通胀、资本流动性过剩为主，包括六次提升准备金率和两次加息来控制经济过热及房地产市场过热的问题。微观方面政府连续出台了11条政策来调控房地产市场。增加房贷利率、限制三套贷款以及减免保障性住宅交易的税费，在商品房市场成交环节增大交易成本，在保障房和公租房市场的交易环节降低市场交易成本，从而达到鼓励保障房和公租房的交易及控制商品房投资市场过热的目的。 　　房地产政策方面共计出台了12条政策进行全方位调控，包括业界熟知的“国十一条”、“国十条”、“国五条”、“清退令”以及“限外令”。从市场供给方面到银行贷款方面再到成交环节层层布控，决心和力度前所未有，可以称为“最严厉政策年”。政策主要对地方政府、房地产开发商、商业银行、以及购房者四个方面加强了调控。 　　地方政府方面中央要求加大保障性质住宅的土地供应、加快保障性质住宅的建设、规范准入保障性质住宅租赁及买卖的申请条件；在房地产开发商方面要求78家非主营房地产的央企退市；要求银行方面增加二套贷款首付、停止三套贷款；购房者方面除金融政策外，还新增加了“限外令”，对外籍人士在中国购房出台了限制条件。 　　纵观一年的调控政策可以发现，国家从多个层次入手对房地产市场进行了调控，但是取得的效果并不理想。从成交均价看广州十区2010年商品住宅均价环比上涨了32%，商品房成交量环比成交量环比下降43%。由此可见，全年调控政策仅仅抑制了成交量的上升，对住宅的价格影响不大。 　　2.2010年综合政策 　　2010年综合政策一览表 　　重点政策分析： 　　“国十一条”《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 　　总体方向：要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 　　基本内容：通知指出，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视；加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序；金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念；加强房地产信贷风险管理。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。 　　政策解读：确定了2010年整体调控的基调，上调了购买二套住房的贷款首付比例，但对当时的整体市场影响不大，正是这个原因政府在未来的几个月连续出台了大量的越来越严厉的政策对住宅市场进行调控。 　　“新国十条”《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 　　总体方向：部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民的住房问题。