小城镇旅游房地产开发市场定位初探.pdfVIP

中山大学研究生学刊 (自然科学、医学版) 第33卷第3期 JOURNALOFTHEGRADUATES VOL．33No3 2012 SUNYAT-SENUNIVERSITY (NATURALSCIENCES、MEDICINE) 2012 小城镇旅游房地产开发市场定位初探 孟血 凯L (中山大学地理科学与规划学院，广东广州510275) 【内容提要】本文对小城镇旅游房地产开发市场定位的方向做出了自己的划 分，共分为三个方向：以本地消费群体为主的景观住宅开发；以周边临近消费 群体为主的度假产品开发；消费群体更为广泛的综合性旅游房地产开发。然 后，构建了指标体系和市场定位模型，为开发者在开发小城镇旅游房地产项 目 之初的市场定位选择提供一个全新的方法和参考模型。最后，以香泉丽榭项 目 为例进行实证研究，验证 了指标体系和定位模型的可行性，对小城镇旅游房地 产开发的市场定位选择有一定参考价值和指导意义。 【关键词】小城镇，旅游房地产，市场定位 1 引 言 旅游伴随着社会生活水平的提高已经渐渐融人到人们的生活中去。人民可 自由支配 收入的增加和交通运输能力的提升都为旅游业的发展提供了可能。除此之外，私家车的 日益普及、全民闲暇时间的逐渐增加等各方面因素都使得旅游休闲主流价值观得以认同 和提倡，“休闲经济”得以产生。 近年来，在城市反哺乡村的政策指导下，小城镇在我国城市化进程中发展速度加 快，投资潜力 日益凸显。房地产开发资金除了在大城市注入开发旅游房地产之外，已有 渐渐流人小城镇的趋势。 小城镇 由于 自身优越的区位条件和资源环境，已经被开发商视为开发旅游房地产项 目的新引擎，开发商看准了小城镇的升值潜力，也认定了小城镇的资源、区位、环境等 特殊性和优越性必定会为旅游房地产的开发注入活力，以赢得市场需求。近年来，小城 镇旅游房地产的开发量逐年增加，很多小城镇涌现出一大批旅游房地产，温泉度假别 墅、海滨时权酒店等产品层出不穷，这类产品也越来越受到高端置业者的青睐。 本文主要针对小城镇旅游房地产这一特殊的产品类型，研究一套科学可行的方法体 $ 收稿 日期：2012—09—27 作者简介：孟凯，男，1986年出生。籍贯河南省开封市。中山大学地理科学与规划学院2012 级博士生。Email：316221812@qq．tom 小城镇旅游房地产开发市场定位初探 系和计算模型，在产品开发前期进行市场定位，以确定项 目开发的定位方向，明确项 目 的产品定位、客户群体定位、市场地域定位等等，为开发者的项 目操控和运作提供参考 和指导。 研究这个课题 旨在加强人们对小城镇旅游房地产开发中市场定位的重视和认识，运 用科学合理的方法和技术，指导开发商确定最合理的市场定位方向，以避免资源开发的 浪费，节省不必要的投资，并追求利润率的最优。 目前小城镇旅游房地产的开发有巨大的发展空间，我国中高收入的人群也在逐渐增 加，出现供需两旺的局面。因此，进行小城镇旅游房地产开发市场定位的研究符合我国 国情，对于政府统筹指导、开发商定位决策都有一定意义。 2 文献综述和理论基础 2．1 国外研究现状 旅游房地产是中国特有的叫法，所以在国外直接关于 “旅游房地产”的概念主要 以 “度假地房地产”、 “休闲房地产”为主。分时度假以分时出售度假产品的居住权被 国外首先应用，旅游房地产这种产品才得以发展。这种销售模式到了中国以后。旅游房 地产朝着更多元化的方向发展，景观住宅、度假酒店、酒店式公寓等多种产品都成为了 旅游房地产的开发类型。 基于上述原因，国外关于旅游房地产的研究内容主要体现在对分时度假的研究成 果上 。 Woods认为分时度假概念既具有分时使用权的意思，也包括时段交换权的内容H]。 Adrian从经济系统和市场营销角度进行研究，认为分时度假的供应市场不均衡现象 日益 显现，实力强大的项 目开发者逐渐赢得市场优势 J。Clever用实证方法研究了德国旅游 房地产的投资现状，认为房地产商逐渐看好旅游业的投资环境，人们在休闲社会来临的 背景下将有更多的闲暇时间，旅游房地产的开发潜力很大 ]。Blank对