城市房屋拆迁中超额补偿问题分析——以深圳岗厦拆迁项目为例.pdfVIP

摘 要 随着改革开放力度不断加大和城市化进程的加快，我国国民经济持续快速地 增长，城市建设步伐在日益加快，城市房屋拆迁数量也急剧增加，各个地方土地 征收、房屋拆迁日趋频繁，由此引发的拆迁纠纷不断增多。城市房屋拆迁是一件 既涉及到经济发展和城市的建设，又涉及到个人与群体利益的大事，关系到社会 的安定与团结，关系到和谐社会构建。既要保证城市建设顺利地进行，又要化解 各种各样的矛盾，协调好各方的利益，实现社会稳定与和谐的战略目标，城市拆 迁工作成了矛盾的焦点和难点。 除了《宪法》、《物权法》中有一些关于土地及拆迁问题的原则性规定外，我 国现阶段的法律规范主要是2001年国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》。拆 迁补偿的核心是补偿价值的标准问题，这是目前引发大量拆迁矛盾的根源所在。 然而《条例》中有关拆迁补偿这一引发纠纷的核心问题的规定简单并且模糊，对 于拆迁的项目及拆迁标准均没有做出具体的规定，这样就造成了补偿不公。 城市建设的迅速发展引起拆迁纠纷事件急剧增多。2007 年国家信访局数据 显示城市建设拆迁已经成为群众反映强烈的突出问题，成为新时期信访工作中的 重点。城市拆迁争议最大和纠纷最多的正是拆迁补偿问题。很多研究显示：拆迁 利益冲突的实质在于城市土地使用收益的重新再分配。在城市房屋拆迁没有通过 土地市场运转的情况下，拆迁的实质则是土地使用利益在被拆迁人、政府和开发 商三者之中的重新再分配。 对于拆迁为什么必须提供补偿，以及补偿到什么程度，不同的人往往会有不 同的看法，不同的国家也会有不同的做法。传统宪法学理论从实现正义目标出发， 主张补偿标准应该符合公平原则。世界各国宪法确定的征用补偿程度虽然不相 同，但它们多少都会受到传统宪法理论的影响。有的宪法要求“充分”补偿，有 的规定“公平”或“公正”的补偿，有的是“适当”或“合理”的补偿，当然， 也有部分国家很少补偿甚至不补偿，这些措辞的选用是各国对于被征用财产补偿 程度的不同表现。 从以往学者对我国拆迁补偿的研究分析来看，研究主要集中在拆迁补偿过低 的问题上，目的在于研究如何通过各种方式方法保障被拆迁人的原有利益不受损 害，期望让被拆迁人获得的拆迁补偿由“过低补偿”上升到“合理补偿”。合理 补偿，一般来说，是指补偿价值与被征用财产价值大体上相当，被拆迁人在拆迁 前后的生活水准不产生明显差异。 然而，任何问题都是在不断变化的。深圳近几年的拆迁工作中，出现了一些 新的问题。深圳近期的几起拆迁事件，动辄造就两位数以上的亿万富翁以及以百 计的千万富翁，引起社会强烈反响及广泛关注。随着经济的不断发展，房价不断 走高的潜在预期，以及城市用地的持续紧缺，相信这种情况会越来越普遍，在全 国范围内越来越多的发达城市可能出现类似现象，这种现象产生的原因以及对政 府、拆迁人、被拆迁人、以及社会的深层次影响必须提前引起广大的注意。 通过对深圳岗厦河园片区拆迁项目进行分析，发现其中出现了城市房屋拆迁 补偿方面很多新的问题，这些问题在其他地方很少出现或者根本未曾出现过，但 是对其产生原因和背景做简单分析发现，这些问题可能成为深圳乃至其它众多发 达城市未来拆迁工作中的普遍性问题，这些问题包括：被拆迁人超额补偿问题、 拆迁导致周边房价上升问题、补偿价格对应时间点选择问题、历史遗留问题下的 临时建筑违章建筑补偿问题以及政府政策方面遇到的新问题……而其中被拆迁人 超额补偿问题尤其值得研究和关注。 在当前城市房屋拆迁过程中，充斥着公平与效率的讨论，为了追求拆迁效率， 不断牺牲社会公平与公正，然而，这种做法是否能长期带来效率？以往的学者已 经对过低补偿与地方政府、开发商、被拆迁人承担的额外成本之间的关系做过一 定的分析研究，在此基础上，进一步完善补偿标准与额外成本关系研究，研究补 偿标准从低到高变化时，各拆迁主体以及社会总体所承担额外成本的相应变化情 况。过低或者过高的补偿标准，再配合一些其它行政手段，虽然在短期内能够提 升拆迁效率，满足部分拆迁主体的利益；但是，从长期来看，过高或者过低的补 偿标准，都容易引发社会的不公平，从而极大地提高各拆迁主体的额外成本，提 高整个社会的额外成本。“合理补偿”才是城市房屋拆迁过程中所应追求的结果， 补偿标准不可过高也不应过低，拆迁补偿的标准应选择在最佳点附近。 对于深圳岗厦河园片区拆迁项目中出现的超额补偿问题，如何使拆迁补偿标 准更加合理化，以周边房地产市场价格作为衡量指标已经不合适。由于原岗厦村 民多数都拥有