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2025年房地产经纪人房屋买卖合同中抵押、查封等权利限制状态披露专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房屋买卖合同中抵押、查封等权利限

制状态披露专题试卷及解析

2025年房地产经纪人房屋买卖合同中抵押、查封等权利限制状态披露专题试卷及

解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在房屋买卖合同签订前，发现标的房屋存在抵押登记，但卖方声

称已与银行协商解除抵押。此时经纪人应当如何处理？

A、直接相信卖方陈述，继续交易流程

B、要求卖方提供抵押注销证明后再继续

C、建议买方自行向不动产登记机构核实

D、在合同中注明”抵押状态以登记为准”

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第406条，抵押期间转让抵押财产需经抵

押权人同意。经纪人必须核实抵押注销的法律文件，不能仅凭口头承诺。A选项违反尽

职调查义务，C选项将责任转嫁给买方，D选项无法规避交易风险。知识点：抵押权涤

除程序。易错点：忽视书面证明的重要性。

2、房屋被法院查封后，买卖双方私下签订的买卖合同效力如何？

A、合同有效但无法履行

B、合同自始无效

C、合同效力待定

D、合同可撤销

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案

件若干问题的规定》第28条，查封不影响合同效力但限制物权变动。B选项混淆了效

力与履行问题，C、D选项不符合查封的法律效果。知识点：查封对合同效力的影响。

易错点：将履行障碍等同于合同无效。

3、经纪人在房源核验时发现房屋存在预告登记，该状态对交易的影响是？

A、完全禁止转让

B、需预告登记权利人同意

C、不影响过户

D、需注销预告登记

【答案】B

【解析】正确答案是B。《民法典》第221条规定预告登记具有物权效力，未经权利

人同意不得处分。A选项过于绝对，C选项忽视物权限制，D选项未考虑协商可能。知

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识点：预告登记的对抗效力。易错点：混淆禁止处分与禁止登记。

4、卖方隐瞒房屋已出租事实签订买卖合同，买方主张权利的依据是？

A、合同无效

B、撤销权

C、违约责任

D、优先购买权

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第725条，租赁关系不影响买卖合同效力，

但隐瞒构成违约。A、B选项需符合法定要件，D选项属于承租人权利。知识点：买卖

不破租赁原则。易错点：将信息披露义务与合同效力混同。

5、房屋存在地役权登记时，经纪人应当如何披露？

A、仅告知买方存在登记

B、提供地役权合同副本

C、说明对使用的具体影响

D、建议注销地役权

【答案】C

【解析】正确答案是C。《不动产登记暂行条例》要求披露权利限制的具体影响。A

选项不充分，B选项可能涉及隐私，D选项超出经纪人职责。知识点：地役权的披露要

求。易错点：忽视实质影响告知。

6、买方发现房屋在签约后被查封，正确的救济途径是？

A、立即解除合同

B、提起执行异议

C、要求卖方解封

D、等待查封解除

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民事诉讼法》第227条，买方可提执行异议。A选

项需符合解除条件，C选项可能无法实现，D选项可能超时限。知识点：案外人执行异

议程序。易错点：混淆合同救济与执行救济。

7、经纪服务合同中关于权利限制核查的条款应当包含？

A、免责声明

B、核查范围

C、风险提示

D、费用承担

【答案】B

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【解析】正确答案是B。根据《房地产经纪管理办法》第21条，必须明确核查范围。

A、C、D属于补充内容。知识点：经纪服务合同必备条款。易错点：忽视核心义务约定。

8、房屋存在在建工程抵押，首次登记时应当？

A、直接过户

B、注销抵押

C、变更抵押人

D、办理顺位抵押

【答案】B

【解析】正确答案是B。《城市房地产抵押管理办法》第