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2025年房地产经纪人法拍房竞买与过户中的法律风险防范专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人法拍房竞买与过户中的法律风险防范

专题试卷及解析

2025年房地产经纪人法拍房竞买与过户中的法律风险防范专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在法拍房竞买过程中，房地产经纪人应提醒竞买人首先关注哪项核心法律文件？

A、房屋装修清单

B、土地使用权证

C、拍卖公告和竞买须知

D、原房主身份证复印件

【答案】C

【解析】正确答案是C。拍卖公告和竞买须知是法拍程序的法律基础文件，载明了

标的物详情、权利负担、过户要求等关键信息。A选项装修清单属于商业价值范畴，B

选项土地使用权证虽重要但通常在公告中已载明性质，D选项身份证复印件与产权无

直接关联。知识点：法拍程序的法律文件效力。易错点：竞买人常过度关注房屋物理状

况而忽视法律文件披露的风险。

2、法拍房存在租赁权时，根据”买卖不破租赁”原则，正确的处理方式是？

A、竞买后可立即要求租客搬离

B、租赁合同对新房主继续有效

C、法院会自动解除租赁合同

D、需额外支付租客违约金

【答案】B

【解析】正确答案是B。《民法典》第725条规定租赁物所有权变动不影响租赁合同

效力。A选项违反法律规定，C选项错误，D选项无法律依据。知识点：物权变动中的

债权保护。易错点：误以为拍卖可自动涤除租赁权。

3、房地产经纪人在核查法拍房税费承担时，应特别注意哪项特殊规定？

A、买方承担全部增值税

B、原房主欠缴的物业费由买方承担

C、土地出让金可能由买方补缴

D、个人所得税可申请全免

【答案】C

【解析】正确答案是C。划拨土地性质的法拍房需补缴土地出让金，多地规定由买

方承担。A选项增值税承担需看拍卖公告约定，B选项物业费通常由原房主承担但执行

困难，D选项免税需符合法定条件。知识点：法拍房特殊税费规则。易错点：忽视土地

性质导致的潜在成本。

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4、竞买人发现法拍房存在未披露的抵押权时，正确的救济途径是？

A、直接拒绝支付尾款

B、向执行法院提出执行异议

C、自行与抵押权人协商

D、要求房地产经纪人赔偿

【答案】B

【解析】正确答案是B。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规

定》第31条允许竞买人对瑕疵提出异议。A选项构成违约，C选项效力不足，D选项

经纪人无过错时不担责。知识点：司法拍卖瑕疵救济程序。易错点：混淆民事救济与执

行程序救济。

5、法拍房过户时，房地产经纪人应提醒买方最关键的步骤是？

A、办理新房产证

B、解除原查封登记

C、缴清房屋维修基金

D、更换门锁

【答案】B

【解析】正确答案是B。查封登记不解除无法办理过户手续。A选项是过户结果而

非步骤，C选项非过户必要条件，D选项属于后续管理。知识点：不动产登记的顺位限

制。易错点：忽视查封对过户的绝对阻碍作用。

6、对于法拍房户口迁移问题，正确的法律认知是？

A、法院强制执行户口迁出

B、户口迁移不影响产权过户

C、可通过公安部门直接注销

D、必须原房主配合办理

【答案】B

【解析】正确答案是B。户口迁移属行政管理范畴，与物权变动分离。A选项法院

无权强制，C选项需符合法定条件，D选项可通过诉讼救济。知识点：户籍管理与产权

登记的独立性。易错点：误将户口问题作为产权交易前提。

7、房地产经纪人在尽调法拍房时，应优先核实哪项权利限制？

A、邻里纠纷记录

B、历史成交价格

C、在建工程抵押

D、学区划分政策

【答案】C

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【解析】正确答案是C。在建工程抵押直接影响产权完整性。A