商铺租赁民事协议签订注意事项.docxVIP

商铺租赁民事协议签订注意事项

对于打算创业开店的人来说，找一间合适的商铺是第一步，而签订一份严谨的租赁协议则是守住创业根基的“防护网”。作为从事商事法律服务多年的从业者，我见过太多因为协议条款模糊引发的纠纷：有的租客交了高额押金却因“卫生未达标”被扣钱，有的房东因没写清楚维修责任被要求承担全部装修损耗，更有甚者因为忽视产权审查，刚装修完就被法院通知商铺已被抵押即将拍卖……这些真实案例都在提醒我们：签商铺租赁合同不是“签个字就行”，而是要像给新家量房一样，把每处细节都琢磨透。

一、先查“人”：确认合同主体资格

签合同前，很多人急着谈租金，却忽略了最基础的一步——弄清楚“和谁签”。商铺租赁的主体纠纷，80%以上都源于对“出租方身份”的误判。

（一）出租方资格审查是首要门槛

首先要确认对方是不是法律意义上的“有权出租人”。最稳妥的情况是直接和房产证上的产权人签合同，这时候要核对房产证原件（注意看“房屋性质”是否为商业用途，住宅改商铺可能无法办理营业执照）、产权人身份证，必要时可以去不动产登记中心查档，确认房屋是否存在抵押、查封或异议登记。如果遇到“二房东”转租，必须要求对方出示原租赁合同和产权人出具的“同意转租证明”——我就处理过一个案例，租客租了二房东的商铺，半年后大房东拿着“原合同禁止转租”的条款来收房，租客不仅要腾退，还损失了8万元装修费。

如果是多人共有商铺（比如夫妻共有或兄妹共有），必须要求所有共有人在合同上签字。曾经有位租客和“丈夫”签了合同，结果“妻子”以“未征得共有人同意”为由主张合同无效，最终租客只能自认倒霉。

（二）承租方资质也不能马虎

对房东来说，审查租客资质同样重要。如果是个体工商户，要核对经营者身份证；如果是公司租赁，需查看营业执照、法定代表人身份证明，必要时要求提供股东信息或担保。我接触过一个房东，把商铺租给刚注册的空壳公司，结果对方欠了3个月租金后注销公司，房东连人都找不到。后来我建议他在合同里加了“实际控制人连带责任”条款，类似风险就少了很多。

二、再看“物”：明确租赁标的核心信息

商铺本身的信息是合同的“标的条款”，写得越细，后期纠纷越少。很多人只写“某路某号商铺”，结果收房时发现“某号”指的是整栋楼，实际交付的是二楼拐角的小隔间，这就是没写清具体位置的后果。

（一）位置要精确到“厘米级”

正确的写法应该是：“位于XX市XX区XX路XX号（门牌号）XX栋XX层（具体楼层）XX室（房间号），以附件1《商铺平面图》为准（需双方签字确认）”。有条件的话，可以用手机导航定位截图作为附件，标注“本商铺门口坐标：XX°XX′XX″N，XX°XX′XX″E”，这样后期如果发生“交付位置不符”的争议，就能用这些细节作为证据。

（二）面积要“实测+产证”双确认

商铺面积纠纷最常见的是“产证面积”和“实际使用面积”不一致。比如产证写的是50平米（包含公摊），但实际能用的只有35平米。这时候一定要在合同里注明：“双方确认商铺套内建筑面积为XX平米（附测量图），公摊面积XX平米，总建筑面积以房产证登记为准（房产证号：XXXX）”。如果是新铺，最好要求房东提供房产测绘报告；如果是老铺，租客可以自己找第三方测量，费用由双方协商分担——毕竟多一平米租金可能就差好几百，这钱花得值。

（三）权属状态决定“能不能租”

除了前面提到的抵押、查封，还要注意“异议登记”。如果不动产登记中心显示该商铺有异议登记（比如有人主张产权归属），这时候租房风险很高，因为一旦异议成立，租客可能被要求腾退。我曾建议一位租客暂缓签约，后来果然查到原房东和亲戚在打产权官司，避免了他的损失。另外，商铺如果被设定了居住权（比如房东给老人设了20年居住权），虽然不影响出租，但租客可能会遇到“老人来闹”的麻烦，这些都要在签约前查清楚。

（四）特殊属性影响“能不能用”

商铺的“规划用途”必须是“商业服务”，否则无法办理餐饮、美容等需要特殊许可的营业执照。如果打算开餐饮店，还要确认商铺是否有专用烟道、污水排放接口；开超市要问清是否允许安装广告牌；做儿童乐园要查消防是否通过验收（尤其是二层以上的商铺，消防要求更严格）。我有个客户租了间商铺打算开奶茶店，结果装修时被城管告知“屋顶禁止安装排烟管”，最后只能改卖甜品，损失了2万的装修费——这些细节，都应该在合同里写清楚“甲方保证商铺符合乙方经营用途的行政许可要求，否则乙方有权解除合同并索赔”。

三、算清“钱”：细化费用条款避免糊涂账

租金、押金、物业费……这些钱怎么交、什么时候交、能不能退，是租客最关心的问题，也是纠纷高发区。

（一）租金：金额、支付方式、周期都要写死

租金条款要明确：“月租金为人民币XX元（大写：XX圆整），支付方式为银行转账（账户：XXX），支付周期为每XX个月支付一次，首期租金应于本合同签订之日起X日内支付