苏州火车站项目市场定位报告.pptxVIP

1江苏捷美集团2021年6月

2一项目认知二定位思考三项目定位四招商推广五商务条件目录

3工程概况经济指标区位位置未来规划工程分析公共交通可达性分析人均商业面积昭示性及人流周边酒店及旅客情况周边竞争市场工程认知子目录一项目认知二定位思考三项目定位四招商推广五商务条件工程小结：SWOT分析及应对策略

4物业形态：本案为地下负一层商业物业，3个下沉式中庭实际形成3个“回〞字型物业布局。地下商业建筑面积约14000㎡，可使用的经营面积约5000㎡，8.4米的柱网分布，6米层高，人防、消防措施齐备。工程概况经济指标

5苏站路广济北路人民路312国道本案工程概况区位位置区位位置：平江新城“心脏〞位置

612435679108工程概况未来人口、商业规划未来规划：商业总建筑面积约60万㎡，居住人口约14万人

7工程概况经济指标区位位置未来规划工程分析公共交通可达性分析人均商业面积昭示性及人流周边酒店及旅客情况周边竞争市场工程认知子目录一项目认知二定位思考三项目定位四招商推广五商务条件工程小结：SWOT分析及应对策略

8工程分析公共交通1、城北东路2、苏站路3、北环快速路4、广济路5、人民路Ⅰ、地铁2号线Ⅱ、地铁4号线区块内规划公交站点10余处，日夜公交40余路；辐射整个苏州市。公共交通：本案距离地铁口约300米，公交线路40余量，辐射整个苏州市，便于旅客及周边市民出行。

9工程分析可达性分析三分钟车程约2公里可到达性分析：本案3分钟车程，约2公里范围内，道路交通便利，停车位较多，但居民仅有约7万人口，可消费人口较少。

10人均商业面积人均商业面积：本案周边1公里范围内，常住人口约1万，目前人均商业面积4.3㎡/人的，商业体量过大，故只能做目的性商业业态，吸引区域外人群。1公里范围工程分析人均商业面积

11自然人流图析商业昭示性工程分析商业昭示性及自然人流

12平均入住率节假日为90%以上，非节假日为70%左右日租金在100元以内的2家，100-200元之间的6家，200元以上的5家日入住人流约2500人。工程分析周边酒店及旅客情况

13工程分析周边竞争市场万达广场神马公寓人民路城北东路平江新城商业广场潜在供应活力岛商圈观前商圈平江新城商圈万融国际平江IN巷人民商场在建商业与潜在供给较多，带动整个区域商业的快速形成的同时，竞争也将呈现白热化状况；未来将形成以人民路与城北东路为核心的商圈，为平江新城主要消费区；逐渐形成以万达广场为中心的商业中心的商业气氛；业态较为齐全，吸引了平江新城大局部消费人口。

14工程分析周边竞争市场周边商业工程众多，业态各异，具备规模优势，传统的零售娱乐业态及同类专业市场无法展开竞争。城北东路苏站西路人民路广济北路江星商业广场平江新城mall银都商务广场华豪国际商城人民路滨水商业街A万达广场吴地中心万融大厦苏尚大厦农业金融大厦国发平江大厦港龙苏宁广场火车站广场好百年人民路滨水商业街平江便民服务中心

15优势S劣势W时机O威胁T交通完善，未来轨道2号、4号线将建成，为工程带来更多消费人群。区域商业气氛将逐渐显现；经济开展平稳，社么零售额及居民消费能力不断提升，商业前期繁荣。平江新城未来建设具有不确定性，存在一定风险；周边竞争工程较多，在后期经营也将面临较大压力；未来周边商业办公量体较大，竞争较为剧烈；房地产市场成交量未来变化难以预测，其不确定性对工程将产生一定影响；分析小结SWOT小结

16内部因素战略选择外部因素工程小结SWOT应对策略做区域性商业体，防止同类化商业竞争，定位目的性商业业态，吸引区域外消费人群。负一层商业物业，体量较少，周边人口较少；

17一项目认知二定位思考三项目定位四招商推广五商务条件定位思考子目录定位研判区域功能功能研判定位验证定位思考小结调研分析问卷调查参考案例调研小结

18调研分析调查问卷样本

19调研分析消费意向商业分析

20调研分析意向业态分析----零售

21调研分析意向业态分析----餐饮、娱乐

22调研分析旅客需求调查分析

23

24上海南站商业

25

26商业特点：位于城市中心区域，业态较多，快餐及便利店占大多数，同时周边婚纱、服装、珠宝、眼镜等专业批发市场较多。

27商业特点：位于玄武湖旁，周边商业较少，以便利店及快餐占多数。

28商业特点：新站点，刚投入使用，商业分布于主通道两侧，业态以餐饮业为主。

29商业特点：负一层与二层商业为主，业态以餐饮业为主。

30调研小结

31一项目认知二定位思考三项目定位四招商推广五商务条件定位思考子目录调研分析问卷调查参考案例调研小结定位研判区域功能功能研判定位验证定位思考小结

32定位研判区域功能平江新城定位市