重庆鲁能领秀城年度营销方案.pptVIP

2021年度〔工程一期〕营销筹划方案;;2021年重庆房地产市场盘点;一、2021年，市场爆发的一年;1、一级市场;;;茶园板块分析及类比工程分析;一、茶园板块区域市场分析;目前茶园新城区处于销售周期的工程有以下4个，总体特征如下：

工程规模差异较大，工程风格集中为地中海风格，中式风格属于市场空缺；

产品多为洋房和别墅，别墅也涵盖了独栋、联排和叠拼，整体形象较为高端；

虽然区域内价格区间跨度较大，但是同类产品价差较小；

各工程卖点突出，高尔夫球场、建造工艺、产品优势各有覆盖。;1、庆隆·南山高尔夫国际社区;1、庆隆·南山高尔夫国际社区;1、庆隆·南山高尔夫国际社区;2、坡岭坡小镇;2、坡岭坡小镇;3、同景·国际城;3、同景·国际城;4、中铁·山水天下;4、中铁·山水天下;三、中式类比工程分析;产品特征

重庆别墅中首创围合式院落

龙湖·睿城从建筑布局上共分8个大院，由联排和叠拼别墅围合而成。这种大院，龙湖的想法是“在居住中寻回中国传统的人情关心〞，在重庆别墅中首创了围合式院落。院落内的间距平均为18-20米，中庭庭院面积为800-900㎡,其中私家和公用各占一半。;大面积赠送

底层设计有入户花园〔包括作为露台的庭院局部〕，面积至少都在50㎡以上，地下室一般在100㎡以上。一般赠送露台至少2个，最多可以到达5个。

据统计，联排别墅的赠送面积在165-250㎡，叠拼别墅的赠送面积在55-170㎡，赠送最少的户型其赠送比例也在30%以上。;户型解析

联排别墅A4:套内面积约205㎡，赠送面积约250㎡;价格水平

由于前期造势比较成功，前期积累客户近2000组，在别墅房源仅176套的情况下，整体销售状况很好，别墅首次开盘和加推均当天售罄。

高品质的产品和偏低的价格成为睿城别墅最大的卖点，从开盘当天现场情况看，高品质联排别墅的销售速度稍快。;强调1号作品拔高受众期望

以龙湖的口碑为砝码，强调这是其在大学城的首发作品，辅以大学城的未来开展和工程的高品质，拔高受众的期望值。也为后续强调低价打下铺垫，形成“高档次、低价格〞的心理反差。

洋房价格卖别墅

即使按最小赠送面积计算，在联排价格10500元/㎡、叠拼???格7750元/㎡的情况下，折算后联排价格6000-7000元/㎡、叠拼价格缺乏6000元/㎡，这个价格，只相当于当时重庆市场上的局部花园洋房的价格。

城市联动楼盘联动

在重庆、成都、北京等城市举行“春雷行动〞，每个城市多盘齐开，各个城市在同一时间段开，造成全国的联动效应。在“春雷行动〞取得了不错的效果后，又举行了“季风行动〞等进行后续跟进。;;工程简介

万科·渝园位于重庆市渝北区西南政法大学正对面，地处重庆渝北两路工业园区，紧邻回兴交通中心枢纽，是主城核心区、重点开展区之一。

渝园工程除中间地块为合院别墅外，其它均为联排别墅。除了户型的精心设计外，工程更多的是通过中式元素来表达细节，如门斗、回廊、铁艺雕花大门、卷草龙纹石雕照壁等，以及对业主尊贵感的营造。;;细节特征

门

渝园的门讲究“五进〞，即：门→坊→台→溪→林，然后才能到达自家门口。能够给业主塑造强烈的尊宠感，每一进都强化了归家的礼仪感。

庭

约1000棵树围合成约11000㎡中庭景观，采取了散步、交往的空间规划，大中庭是回家的必经之路，然后再能进入小的宅间。

墙

四米高墙：以4米实体高墙围合工程；

雕花院墙：卷草纹、卷云纹；

景墙：镂空砖花。

巷

浅巷：以短、变、静营造步伐的愉悦，以竹、枝、花、草营造巷陌的优雅；

景巷：园林路径。

院

三进式庭院——前院阔，中院敞，后院静。

手工：采用手工石雕，用多种传统工艺手工拼砖，到达细节但不浮华的效果。;户型解析

联排别墅：套内面积约150㎡，可使用面积约260㎡

联排别墅是渝园最多的产品类型，几乎到达了每一层均有大面积的绿化空间。值得一提的是，位于1F的绿化空间上部为镂空，可在2F和3F自行装修后增加一个房间使用。如果追求最正确的舒适效果，该镂空天井也形成一个立体的景观在业主面前呈现。;合院别墅：套内面积约165㎡，可使用面积约330-447㎡

合院别墅是工程的精华所在，主要表达在楼栋布局上，以多栋别墅围合成一个大型院落，除了自家的庭院外，这个大型院落担负起邻里间交流纽带的作用，颇具四合院的味道。

室内空间虽然没有联排那么多的可变空间，但是在功能划分上更加合理，绿化空间的搭配上也增加了更多面积。;价格水平

万科·渝园开盘次次热销，除了消费者对万科品牌的追捧，另一个重要原因就是所有产品均有不同程度的面积赠送，别墅产品的赠送面积到达了30%以上，局部甚至到达了“买一套送一套〞的程度。;09年初，万科开始了在渝两个工程的推广，经过一年的贯彻执行，工程的营销策略主要表达在以下几个方面：

“万科会〞积