2023年上半年西安房地产市场报告.pptxVIP

2023年上半年;;PART1;PART1 宏观市场;;;;;需求端：强调“因城施策”，侧重降低置业成本；1季度降息、二手房“带押过户”、“合理化中介费用” ，6月央行下调5年期LPR利率提振居民置业信心，但不可忽视的是房地产市场销售依然疲软，未来仍需政策 加力，降低购房门槛和购房成本依然是主要方向。;西安上半年未发布实质性政策，更多围绕“保交楼”，提升交付标准，稳预期；及响应国家号召发布“个人 所得税退税优惠”、全面执行二手房“带押过户”，整体“托而不举”对供需两端并没有产生直接影响。;;PART2 土地市场;2022年集中供地工作的推进，使得供地过于密集，土拍市场呈现国企参与、平台托底、民企隐身的局面， 房企拿地意愿降至谷底，同时政府财政压力也加大；在此背景下，西安转变供地方式，开启供地计划公示模 式，提前3个月寻找土地“买家”，以期提高土地成交率，减少流拍，促进市场的良性发展。;市场表现;在销售市场出现阶段性回暖的2-4月，土地市场热度也同步回升，在3-5月连续出现溢价成交，包含4宗触顶 摇号；但整体成交规模仍低于近三年平均值的37%。;住宅类用地成交量涨价降，成交量同比增加57%；近92%为底价成交，其中安置、城改占比24%； 区域分化明显，高新、港务、浐灞等核心板块优质地块仍是房企重点抢夺的对象，出现多宗触顶摇号地块 ；首批拟出让73宗住宅用地中，截至6月底仍有30宗未推出，以沣东最多，占总体未供应地块1/5。;商服用地供求量价均呈下降趋势，成交量下降比例过半；成交地块有近90%为底价成交，蓝城蓝田项目以溢 价率4%获取；且其中商业安置、文旅康养产业用地占比达到38%。;2023年上半年行业融资、经济及需求端利好政策频出，但鉴于销售端尚未真正转好，企业投资策略仍偏保守 ；综合溢价率仅2%，虽较2022年同期小幅上涨，但与热度高位的2021年上半年相比下跌43个百分点；以高 新、航天等热点区域为主。;流拍区域主要为西咸及郊县等外围区域，从数据来看：2023年上半年土地流拍（含中止）共15宗地，流拍率 为20%，因供地模式调整带来的影响，同比去年同期减少9%。;企业拿地-特征1：;2022年下半年至今，陕北资源型企业为代表抄底西安；如泰发祥在溢价15%摘得长安优质地块后，又连续摘 得2宗涉宅地块；德通置业积极参拍，摘得航天地块；部分本土民企在临潼、长安等区域出手，但受制于开发 成本等考虑，最终走向为寻求合作或直接转卖。;继续深耕熟悉且有一定客户基础的区域：万科、保利、招商、大悦城、龙翔等资金有余且土储不足企业； 打破原有布局扩大发展区域，选择在热门、升值潜力高区域拿地入驻，实现全面发展：华润及中铁建等。;;;PART3 商品房市场;2023年上半年整体市场供小于求，相比去年同期成交量价齐涨，但与近三年平均值相比，成交规模下跌29% ；截止6月底存量小幅上涨，去化周期缩短。;区域分化加剧，2023年上半年主城区供销分别占全市73%、77%，其中高新、港务和浐灞市场最活跃，成 交量排名前三。;2023年上半年整体市场供小于求，相比去年同期成交量价齐涨，但与近三年平均值相比，市场容量下跌25% ；成交价格继续保持上涨态势，截止6月底为16076元/㎡；存量减少，去化周期缩短。;2023年上半年主城区供销分别占全市66%、73%，其中高新、港务和浐灞市场最活跃，成交量排名前三； 西咸新区供求集中泾河新城；郊县供求集中在高陵区；主城区市场优去化周期仅6.5个月，相对健康。;市场表现-商品住宅;随着二胎开放及人均住房面积增长，购房者从 “住小房”向“住大房”转变，改善户型逐步成为购房主流 ，面积段120-140㎡总价段200-250万元占比从8%上涨至10%；同时客户承价能力提高，同样140-160 ㎡下，总价段300万元以上成交占比由4%增加到6%、总价段200-250万元占比由7%减少至1%。;;2023年上半年，洋房市场供应28.2万㎡，成交26.7万㎡，航天成交价格最高24116元/㎡；分区来看主城区 主力供求在城北，西咸在泾河新城。;2023年上半年，别墅市场供应18.5万㎡，成交14.3万㎡，成交均价26450元/㎡，去化周期22.3个月；分区 来看主城区集中在浐灞，西咸秦汉和空港较热。;2023年上半年，公寓市场供应38.4万㎡，成交63.0万㎡，成交均价11483元/㎡，去化周期40.8个月；分区 来看港务区需求较高，泾河新城去化压力大。;2023年上半年，办公市场供应43.2万㎡，成交30.9万㎡，成交均价11091元/㎡，去化周期75.8个月；分区 来看港务区需求较高，高新区存量最大，沣西去化周期长。;2023年上半年，商业市场供应41.3万㎡，成交54.8万㎡，成交均价13252元/㎡，去化周期65.0个月；