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2008 读懂地产迷局 地产迷局现况 行业专家声音 市场后期预测 华星企业战略 第一页，共四十二页。 地产迷局现况 第二页，共四十二页。 2008 我们面对什么样的迷局？ 　　国家发改委出台的一份必威体育精装版报告显示，今年前6个月，全国商品 住房销售面积增幅同比下降近30个百分点。 07年曾经火遍大江南北，让一些开发商赚得盆满钵盈,而08年这样的辉煌却已悄然止步。一时间，“拐点论”、“涨跌说”已成为各大媒体的焦点…… 　　 那么现在全国楼市到底怎么样？ 第三页，共四十二页。 第四页，共四十二页。 上海：半年成交量仅为去年同期一半 北京：半年住宅成交同比去年下降近四成 深圳：新房下跌30% 关内楼盘首破万元 国内典型城市上半年表现： 第五页，共四十二页。 　　似乎这样的疑惑，让楼市笼罩着阴霾。特别是07年房价三级跳的广州、深 圳等地，现在已出现下滑态势。广州越来越多的开发商顶不住压力，纷纷加入 优惠降价的队伍中，令目前整个市场都弥漫着紧张气氛。而深圳的开发商想快 点套现，开始出现降价、送家电、送装修、送现金等变相降价手段 。 “价滞量缩”已经是目前房地产市场的“标准姿态”！ 第六页，共四十二页。 　　房子不外乎卖给有“刚性需求、投资打算、换房意愿” 的三类人，而目前不明朗的楼市让客户产生了众多顾虑，于 是有投资打算的、有换房意愿的人纷纷收紧钱袋静观其变。 接着成交量开始萎缩，房产商为那有限的刚性需求客源各想 其招…… 全国的楼市在发生这样的变化那么宁波的楼市又在经历什么？ 观望！ 第七页，共四十二页。 宁波08年上半年整体市场环境 虽然价格同比增长幅度逐月回落，环比指数稳定。 受银根紧缩，准备金利率上调,加息等影响，投资客离场，自住型客户占主导地位。 受各大媒体舆论导向以及市场的波动导致观望情绪较为浓厚。 90/70政策效应逐步凸显，90产品供应量逐渐攀升，品质参差不齐 整体市场价格上涨空间出现瓶颈，小面积高总价产品频频出现 宁??? 波 房屋销售价格指数 新建住房价格指数 90平方米住房价格指数 二手住房价格指数 同比 环比 同比 环比 环比 同比 环比 12月 114.8 100.2 117.3 100.3 / 116.5 100 1月 115.6 99.9 119.9 100.1 100 113.7 99.7 2月 114.5 100 118.9 100 100 112.6 ?99.8 3月 113.7 100 118.2 100.1 100.1 111.5 99.8 4月 112.9 100.3 117.8 100.4 100.6 110.8 100.3 5月 112.2 100.5 116.6 100.6 100.1 110.6 100.3 第八页，共四十二页。 上半年主要在售楼盘销售情况分析 刚性需求为主的低总价产品与高端产品依然稳定. 受总价影响，各楼盘销售速情况表现各异 成交以90平方米的小户型为主 参数 均价（元/M2） 主力面积（M2） 主力总价（万） 08年上半年销售套数 荣安和院 9500 100-120 114 210 城市花园 11000 90；130 99；143 315 金色水岸 11000 90；140；160；200 99；154；176；220 156 格兰春晨 7000 70－113 50-80 483 盛世天城 11000 90；110；120 99；121；132 76 紫郡 8300 80－90 66－75 264 皇冠花园 10000 130-150 120-170 852 第九页，共四十二页。 绿城的皇冠花园，一个月内狂销800套，与去年的销售势头相比依然不减。 中建格兰春晨,第一组团销售率96%,第二组团在20多天时间内取得了 204套的业绩(超过瑞园与缘园第二组团的销售之和) 雅戈尔的大湖公馆，位于稀缺的东钱湖景区，均价高达：11000元/平方米，开盘几天内推出的近200套房源去化大半以上。 雅戈尔的海景花园挑高的单身公寓,开盘一天售完! 在这样的市场环境下，我们发现一个看似奇怪的现象 具有稀缺性质的项目依然热销 第十页，共四十二页。 宁波的自住需求依然刚性，宁波消费者的观望情绪最主要来自于媒体舆论的导向。 观望气氛越浓厚，说明关注点高，需求量越大，被压抑的需求极有可能在不久后爆发。 借鉴：2005年的观望与2007年的需求爆发 第十一页，共四十二页。 从上半年的市场表现来看： 宁波虽然受到全国大市场的影响，但是相对几个热点大城市来说，表现较为稳定，价格依然坚挺。 从宁波目前在售的项目来看，销售一直较为稳定，没有出现冷盘、死盘的现象。 与全