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八、商品房销售成本审计程序 1、获取或编制主营业务成本明细表，复核加计正确并与总账数、报表数和明细账发生额核对是否相符； 2、检查主营业务成本内容和计算方法是否符合会计制度规定，是否前后期一致； 房地产企业的主营业务成本查验主要是检查结转的单位成本和面积是否正确。 (1)查验租赁单位成本：根据出租开发产品原值（如有车库需扣除相应原值）和可出租面积测算出应摊销的单位成本。 (2)查验商品房销售成本：根据开发产品账面原值（如有车库需扣除相应原值）和可出售面积测算出应结转的单位销售成本。如果原出租开发产品本期进行销售，需按出租开发产品的账面摊余价值（如有车库需扣除相应摊余价值）和可出售面积测算出应结转的单位销售成本。 3、实施实质性分析程序，抽查各月主营业务成本结转明细清单，分析检查各月份之间及前后期同一产品的单位成本是否有异常波动，注意是否存在调节成本现象，验证销售成本结转数额的正确性，并检查其是否与销售收入配比； 4、检查销售成本账户中重大调整事项是否有其充分理由，会计处理是否正确； 房地产企业的销售成本系根据开发产品－＊＊项目的原值计算出的单位成本进行结转，故该开发产品结转的单位成本一经确认后基本不会发生变动，除非当初预估的开发成本与期后实际发生额有较大出入需调整开发产品的原值时才会涉及销售成本的调整。如有此情况，审计人员需收集充分的调整依据，并重新对单位成本进行测算。 5、检查营业成本是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报。 注意：(1) 主营业务成本的查验主要是检查单位成本的计算是否正确。(2) 建筑面积需与产权证所示面积进行核对。 第三十一页，共六十五页。 九、房地产企业收入审计案例1（1） 审计师在对ABC房地产公司实施实质性程序时，抽查到以下销售业务： （1）2007年12月,ABC公司共确认ABC城二期收入15130万元，同时结转主营业务成本13428万元。经检查，ABC城二期项目于2006年6月开工，2007年7月开盘，至2007年末预收售楼款52560万元。工程主体于2007年11月、12月及2008年3月分多次完成验收，消防验收于2008年1月14日、2008年5月10日分两次完成。ABC公司于2008年3月24日开始向客户发出商品房交付使用书（入住通知书）。 （2）ABC公司2007年以收取内部认购金及客户权益保证金的名义，共收取尚未开发的锦绣苑项目预售款6200万元，全部计入2007年度主营业务收入。 第三十二页，共六十五页。 九、房地产企业收入审计案例1（2） （3）2007年度ABC公司确认高层1、3、4、5号楼商品房销售收入14895万元，相应确认成本13421万元。审计人员在现场观察发现，ABC公司开发的高层1、3、4、5号楼的主体于2008年3月完工，尚未验收合格并交付使用。 （4）ABC公司2007年确认一期5#楼售房收入2200万元,ABC公司已和购房者签订合同，并未办理商品房移交手续。 （5）截至2007年12月31日，审计人员发现其他应付款科目挂售房款925万元。该批住房已于2007年8月31日前，全部办理竣工备案手续并交付使用。 （6）2007年以前，ABC公司已销售花园二期项目商品房120套，已办理竣工验收备案手续并交付使用，合同规定房款为2,000万元，而注册会计师在审计时，发现ABC公司实际确认主营业务收入1,500万元，尚余500万未收回，经询问相关人员，回答是由于尚未收回剩余房款，因此未进行账务处理。 第三十三页，共六十五页。 九、房地产企业收入审计案例1（4） （7）ABC地产公司2007年出租商铺共10,000.00平方米，对客户提供了免租期优惠。ABC地产在免租期内未按合同租金分期确认租金收入。2007年度应确认出租开发产品收入553.9万元，实际确认505万元，少确认48.9万元。 （8）ABC公司与龙云房产开发公司签订了50亩土地转让协议，金额合计1500万元。协议约定，受让方龙云公司需在半年内付清全部价款，才能得到土地使用权证；ABC公司在未开具发票和收到款项、土地使用权亦未转移的情况下，将以上土地转让金确定为当年收入1500万元。 讨论分析： 1、针对审计师抽查到的8项销售业务，请分别判断ABC公司已经确认的销售收人能否确认，请简要说明理由？ 2、注册会计师在审计过程中如何判断房地产开发企业的销售商品房收入确认？ 第三十四页，共六十五页。 3.2.2 存货不实 1、存货中存在的问题 2、存货-开发成本审计程序 3、开发成本的审计取证 4、开发产品的审计取证 5、存货跌价准备 6、开