土地经济学（第七版）毕宝德-第17章 地价理论及其应用.pptVIP

17.2 地价评估 17.2.3 地价评估的方法 收益还原法 将待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率还原为一定量的资本,来估算待估土地价格的方法。 V= a r 17.2 地价评估 17.2.3 地价评估的方法 成本逼近法 以开发土地所耗费的各项正常费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。 17.2 地价评估 17.2.3 地价评估的方法 剩余法 剩余法又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。 V=A-(B+C ) 17.2 地价评估 17.2.3 地价评估的方法 基准地价系数修正法 通过对待估宗地价格影响因素的分析,对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算待估宗地价格的方法。 17.2 地价评估 17.2.3 地价评估的方法 关于耕地价格评估方法的探讨 国外在确定耕地转用价格时，除了考虑耕地现用途价值外，还考虑了耕地转为建设用地后的价值。 耕地在转化过程中，先转化为其他用途，再转化为城市建设用地。因此，城市边缘的耕地价格包括三个部分：保持现在用途的收入流折现；过渡期收入流变化量的折现；土地用途正式转换时的期望货币收入的折现。 17.2 地价评估 17.2.3 地价评估的方法 关于耕地价格评估方法的探讨 中国耕地价值或价格的组成 ： 1．耕地的农业生产资料市场价值 2. 耕地的社会保障价值 3. 耕地的发展权价值 4. 耕地的国家粮食战略安全价值 5. 耕地的生态安全价值 17.3 地价管理 17.3.1 建立完善的土地价格体系 基准地价 标定地价 交易地价 17.3 地价管理 17.3.2 制定地价管理制度 土地估价制度 土地估价机构和估价人员的资格认证制度 基准地价和标定地价定期公布制度 城镇地价监测公布制度 土地供应计划制度和土地储备制度 土地交易最低限价制度 关键术语 土地价格、地租资本化、土地价格体系、基准地价、土地资产价格、市场比较法、收益还原法、成本逼近法剩余法 复习思考题 1.西方经济学地价理论的特点及局限性是什么? 2.马克思主义地价理论体系构成及其特点是什么? 3.如何以马克思主义地价理论为指导,结合我国市场经济发展的实践,完善我国地价形成机制? 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 “ ” 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 “ ” 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第七版） 21世纪土地资源管理系列教材 土地经济学（第七版） 毕宝德 主编 第17 章地价理论及其应用 17.1 地价理论 古典经济学的地价理论 威廉·配第是古典政治经济学的奠基人之一。他认为,土地的价值取决于投入土地的劳动量,土地所有权的价格等于祖、父、孙三代人通常可以同时生存的年数（约为21年）的地租,从而他把土地价格定义为一定年期的地租总额。 英国经济学家詹姆斯·安德森认为,“不是地租决定土地产品的价格,而是土地产品的价格决定地租”。 美国经济学家萨缪尔森认为,对生产要素的需求就是引致需求,供求关系决定土地的价格。 英国古典政治经济学家亚当·斯密坚持劳动价值论。 17.1.1 地价基本原理 17.1 地价理论 马克思主义地价理论的主要观点 自然状态的土地虽然不是劳动产品,没有价值,但有使用价值,并存在价格 土地价格的实质是地租的资本化 土地资本的折旧和利息同样决定土地价格 17.1.1 地价基本原理 17.1 地价理论 现代西方经济学的地价理论 现代西方经济学的地价理论形成于19世纪末,其核心观点是:持有土地可能得到的利益,不仅只有土地的利用收益,而且还应把卖掉土地产生的利益考虑进去,因此,不只是土地收益决定地价,而且资本市场也参与了土地价格的决定。 英国经济学家马歇尔是现代地价理论的创始人。认为土地是自