合正碧海地产项目市场定位报告.pptVIP

项目SWOT矩阵分析 SWOT矩阵 S（内部优势） 1、位置 地块位于城市核心，具备了较高的城市价值； 2、交通 位于交通干道交汇，交通便利，商业价值较高； 3、地铁 综合性地铁上盖物业，有较强的发展潜力； 4、形象 临街面较长，昭示性好； W（内部劣势） 1、环境 地块周边环境较为杂乱； 2、规划 地块形状不规则，容积率较高，商住结合，规划难度较大； 3、噪音 项目临街面较长，且邻近公交车站，噪音较大； O（外部机会） 1、区域内缺乏真正的城市核心标志性物业，区域价值明显； 2、区内仅有的大型综合性地铁物业之一； 3、区内购物中心属于市场空白； SO战略（发挥优势，抢占机会） 1、形成区域核心及地标物业 2、充分利用地铁物业特性，提高项目整体价值； WO战略（利用机会，克服劣势） 1、形成标志性建筑，提高项目形象 2、充分利用公共交通系统，包括公交车站和地铁，形成区域内的交通核心； T（外部威胁） 1、片区内市场住宅放量较大，竞争激烈； 2、新政对客户购买心理影响 ST战略（发挥优势，转化威胁） 1、营造特色楼盘 2、商业住宅联动 WT战略（减少劣势，避免威胁） 1、特色户型定位 2、增加楼盘附加值 3、全方位营销 第二十九页，共七十八页。 第二部分 项目定位 整体发展策略 项目整体物业定位 项目形象定位 第三十页，共七十八页。 通过自我中心化，打造一个以商业为主导，复合商务、居住功能的多功能、高效率紧凑型都市社区，从而建立新的价值体系，跳出区域竞争市场，形成西乡碧海中心区的城市新中心。 走业态互动、功能复合化、使用全时段的发展战略，通过项目功能化体系的建立，规避市场风险。 打造以商业为核心驱动力的西乡碧海中心区内城市新中心， 从而重新定义区域认知，实现区域突破，规避竞争。 通过全面领先市场的产品，打造西乡前所未有真正的都市地铁生活，形成项目核心竞争力。 开发战略 竞争战略 项目整体发展战略 第三十一页，共七十八页。 项目整体定位目标 是城市级的 是城市核心的 是具有标志性的 是区域峰值的 是有强烈城市意向的 是可回避竞争的 是可实现跨越式发展的 辐射宝安区 是西乡的城市新中心 能代表新时代的西乡，城市中的“一极” 平均价格高于碧海中心任何区域 可辩识，明显区别与区域内其他项目 拉开区域内其他项目的差距 采取一切可能的超常规的手段 第三十二页，共七十八页。 碧海中心区资源核心区区位 核心区域＋交通中心 城市地铁综合物业 地铁＋商业＋住宅 区域标志性物业 本项目价值体系/ 核心竞争力 1 2 项目整体定位目标 定位需体现、融合、提炼本项目的两大竞争优势。 第三十三页，共七十八页。 本项目整体物业定位 城市资源核心区，地铁上盖物业（双核价值驱动物业） 第三十四页，共七十八页。 本项目形象定位 城市中心，价值地标 合正 中心城 第三十五页，共七十八页。 第三部分 客户定位 目标客户构成（区域来源） 目标客户职业及置业倾向分类分析 目标客户置业关注点 第三十六页，共七十八页。 新中心区客户后市构成回顾 【2008年后市宝安新中心区客户构成预测】 2006年 幸福海岸 新岸线 富通城 凯旋城 第五大道 30％ 55％ 5％ 10％ 2008年预测 由于政策影响下较为浓厚的观望情绪及提高二次以上置业首付（4成）等的影响，将导致中心区后市客户构成发生一定变化：关内客户减少，新安等本地客户增加；同时投资客户比例减少，自住客户比例增加。 第三十七页，共七十八页。 深圳 机场 西乡中心站 宝安体 育馆站 【西部辐射】 ——机场圈 （福永、西乡北） 【本片区辐射】 ——新中心区 （中心区、碧海中心区） 宝安 中心站 【东部辐射】 ——关内 （南山为主） 深大 北站 科技 园站 白石 洲站 世界 之窗站 …… …… …… 本项目主要辐射站点 本项目 地铁沿线其他站点 目标客户构成（区域来源） 科技园IT产业园区 【本项目辐射区示意图】 本项目的重点辐射区域包括：自身所处的新中心区、地铁西行方向的深圳机场片区、地铁东行方向的高新科技产业园区（科技园）。 第三十八页，共七十八页。 目标客户构成（区域来源） 30％ 55％ 5％ 10％ 片区后市客户构成 40％ 50％ 10％ 本项目目标客户构成 由于本项目属于地铁物业，对地铁沿线站点所在的区域亦有着辐射能力，地铁一号线途经的关内站点区域的有置业需求的客户群体，也将成为本项目的目标客户群；因此，本项目的关内客户比例将高于片区平均水平。 以本项目站点为中心，交通距离（地铁）约10个站以内；交通时间（地铁）约40分钟的各个地铁站点，都是本项目辐射力到达的主要区域。 第三十九页，共七十八页。 40％ 目标客户构成（区域来源细分）——关内客户 40％的关内客户 （南山为主）区域 来