险企养老社区布局先下一城.docxVIP

保险·行业深度报告 保险·行业深度报告 PAGE 10/ 26 PAGE 10/ 26 请通过合法途径获取本公司研究报告， 如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 一、 中国养老社区发展现状：险企房企纷纷入局 主要参与者：保险公司、房地产开发商 随着老龄化程度加深、老年人消费水平提高，养老社区巨大的发展潜力吸引多方投资者参与，目前我国养老社区的参与主体 包括四类，其中，房地产开发商和保险公司是国内养老社区最主要的两大参与者。 房地产公司，如万科、保利、绿城、远洋等； 保险公司，如泰康、新华、国寿、太保、平安、人保、合众、太平等； 养老服务机构，如亲和源、汇晨等； 其他投资者，主要包括实业集团（如新华锦集团、宝钢建筑等）、信托公司（如中铁信托、安信信托等）和私募股权投资 基金（如丹麦-中国养老产业投资基金等）。 根据所需资产规模和运营方式的不同，我国养老社区运营模式主要分为重资产运营、轻资产运营和轻重结合运营三类。具体 来看： 重资产运营模式主要通过自建或收购养老社区，或通过私募基金、股权投资、信托产品等参与养老社区的投资建设，具 体包括五类参与模式： ①独立开发模式，即保险公司或地产公司承担建设养老社区的全部资金，在获得土地使用权后开发建设养老地产，并作为持 有人进行运营，享受销售或租金收益。例如万科随园嘉树是由万科自主投资、开发、运营的 CCRC 社区（持续照料退休社区）；泰康之家由泰康人寿承担建设养老社区的全部资金，泰康人寿集投资、运营角色于一体，并主导社区开发建设。 ② 合作开发模式，即多个参与者共同出资开发养老社区，投资收益按出资比例分配，或投资方通过合作的方式委托其他工程 公司、服务公司建设、运营养老社区。例如 2010 年末，国寿与廊坊中冶寰泰生态城投资有限公司合作开发国寿（廊坊）万庄生态健康城项目，国寿提供资金支持，中冶寰泰负责技术、市场、工程建设等，两者共享利润、共担风险。 ③股权投资模式，即不直接参与养老社区经营管理，而是通过直接收购控股养老社区、或入股养老地产投资经营公司来间接 参与，是保险公司参与运营的一种方式。直接收购成熟养老社区方面，2016 年合众人寿子公司与信泰资本、Welltower, Inc. 共同成立合资公司以 9.3 亿美元收购美国 13 个州的 39 家养老护理社区。入股养老地产公司方面，国寿、大家保险分别是远洋集团的第一大、第二大股东（持股比例分别为 29.59%、29.58%），远洋集团于 2012 年开始探索养老社区，机构养老品牌“椿萱茂”包括 5 家长者社区、20 家养老公寓、2 家护理院。 ④ 私募基金模式，即险企或房企作为合伙人发起设立或参与私募养老地产基金。私募基金可以通过分级结构来减轻资金压力， 降低投资风险。例如，平安不动产作为普通合伙人发起成立平安养老产业股权投资基金，基金合伙人还包括社保基金等其他 投资者；该基金主要投资于浙江桐乡平安养生养老综合服务社区。 ⑤ REITs（房地产信托投资基金）模式，美国保险公司普遍较少直接投资不动产，主要通过 REITs 间接投资养老社区。我国 REITs 起步较晚，2014 年央行和原银监会联合发布《关于进一步做好金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展 REITs 试点； 2020 年 4 月《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》发布，公募 REITs 正式开始试点，但目前国内 REITs投向主要集中在基础设施投资建设方面，尚未涉及 养老地产。险企、房企主要通过类 REITs 产品参与养老地产项目，例如 2018 年当代置业成立下属绿色健康养老房地产信托 平台Modern REITs，储备项目包括北京当代云境项目、美国休斯敦梨城项目、西雅图 Redmond 项目及拟收购的养老商业综合体等。 轻资产运营模式下，房企、险企不直接作为养老社区的物业持有人，而是采用第三方合作、租赁物业、委托管理等形式 运营养老社区。例如，大家保险城心养老社区主要通过租赁、改造物业的方式建成，布局周期短，通常选定地址后 1 年-1.5 年即可开业。光大养老以公建民营、租赁物业、委托管理形式打造养老产业链，目前在全国拥有超 170 家养老机构和超 31000 个养老床位。 轻重结合运营模式是持有养老社区和运营第三方持有养老社区的结合，在保留高端自建社区的同时，通过合作、租赁、委托等扩大养老服务覆盖面。例如，太平人寿采取“轻重并举”发展战略，一方面自建高端 CCRC 养老社区“梧桐人家”，另一方面通过品牌授权、租赁、合作运营等模式打造全国养老社区网络。合众人寿在自营武汉、沈阳、南宁三家