《房地产金融与投资》 参考答案 10第十章房地产市场研究－参考答案.docVIP

PAGE PAGE 3 第十章复习思考题答案要点 一、为什么说房地产市场是低效率市场？ 房地产市场的低效率主要由以下原因造成：1、房地产位置的固定性使得房地产市场是区域性极强的市场，房地产市场的供求关系、价格水平、市场条件、市场发育等等都与当地的社会经济发展水平有关，不同区域的房地产市场特征不同，不同区域的市场信息没有太大的可比性。2、房地产商品的异质性使得每一处房地产都是与众不同的，房地产商品的可替代性较差，物业价格的可比性也比较差。3、在房地产市场上获取信息是困难的，而且成本昂贵。双方个别谈判的特点不仅使房地产交易缺乏集中市场，交易的价格信息也是隐秘分散的，收集、整理房地产交易信息的难度和成本都较高。4、房地产商品的交易成本高。房地产的交易过程复杂、费时，不仅有相关的各项税费，而且佣金也比较昂贵。所以，房地产交易实际上很难成为一种经常性的交易活动。市场价格的变动往往并不能及时真实地反映供求关系。因此房地产市场是低效率的。 二、房地产市场研究有何重要意义？ 房地产市场研究是运用市场研究的一般原理并结合房地产市场的特定内容和运行特点，采用一定的市场调查方法，获得有关房地产市场参与者、房地产产品、市场运行状况以及环境变量等信息，通过对这些信息的处理和分析为房地产投资决策提供依据的活动。由于房地产市场是一个无效率的市场，所以能否获取足够的且有效的市场信息对房地产投资有着重要意义。主要体现在：1、房地产市场研究可以为房地产投资者提供全面的市场信息。通过市场调查可以获得大量的一手资料或二手资料，这些资料可以反映市场需求状况及动态变化，让投资者的项目策划和评估有一个真实、客观的起点。2、房地产市场研究可以帮助投资者把握投资机会，制定有效的投资策略。市场研究就可以在一定程度上估计市场环境因素的变化以及对房地产市场的影响，因此，市场研究可以帮助投资者掌握某类房地产投资的供需发展趋势，及时地地发现投机机会，并针对性地制定投资策略。3、房地产市场研究有利于投资者合理决策。在房地产投资分析中，无论是项目收益和支出的估算、市场价格的预测，还是资金的机会成本等等，都需要通过充分细致的市场研究才能加以确定。只有通过房地产市场研究，投资者才能做出合理的方案策划，避免盲目投资。 三、房地产市场研究的主要步骤有哪些？ 尽管不同类型的房地产投资项目面临的投资环境和市场条件有所不同，在市场研究中需要解决的问题也会千差万别，但是，市场研究的基本步骤是相同的。 1、确定研究目标。市场研究应当从房地产开发投资企业的需要解决的问题出发，并对所需解决的问题进行准确的界定和细分，以明确研究目标。只有明确了市场研究的具体目标，才可以制定可行的研究方案。 2、研究方案的设计。研究方案包括研究目标的具体描述、研究范围的界定、研究方法的选定、研究的进度安排和经费预算以及调查人员的培训计划等，是市场研究人员的行动纲领，是研究工作的执行计划。 3、资料的收集方法、相关问卷的设计、样本的设计。确定资料的收集方法、相关问卷的设计以及样本的设计可以说是研究方案设计的进一步细化，是研究工作的具体实施办法。 4、试探性调查。是在正式调研之前，在小范围内采用内部访谈法、专家访谈法或小样本直接调研法对拟定的研究方案进行评价和测试。以便对研究方案做进一步完善。 5、数据的收集和整理。是对在市场研究中所需的一手资料或二手资料进行收集和整理。 6、数据的分析。这一工作是对市场调查的数据的进行编辑、编码以及对数据进行统计分析。编辑是增加数据的可信度和有效性，编码是利于数据的分析，统计分析是将调查结果以更直观的图表和更明确的数据表达出来。 7、提出研究报告。这是市场研究的最后一个步骤，将市场研究实施过程以及市场研究结论以市场报告的书面形式反映，给决策者提供重要的决策信息。 四、房地产市场研究的主要包括哪些内容？ 房地产市场研究主要包含了市场调查和市场预测两方面的内容。 1、市场调查包括房地产投资环境调查以及房地产市场状况调查。⑴房地产投资环境调查就是对房地产项目拟投资区域在当前以及将来一定时期内影响项目投资价值的各种外部因素的调查。这些影响因素有区位条件、基础设施、生活配套等硬环境因素，也有政治、经济、社会文化和政策等方面的软环境因素。⑵房地产市场状况调查。房地产市场调查就是市场内部调查，主要内容有①市场需求调查②市场价格调查③消费者调查④竞争者调查⑤市场吸纳速度调查。 2、市场预测。市场预测是在房地产市场调查的基础上，可以根据投资分析的需要使用定性或定量的分析工具对房地产市场某些变量将来的发展趋势做出推断。预测内容包括房地产市场需求、市场供给、市场价格、竞争情况以及宏观经济趋势、产业发展状况等。 五、什么是房地产市场定性研究和定量研究？ 定性研究指的是对相关房地产市场参与者的基本特征、行为动机、倾