《房地产金融与投资》 参考答案 11第十一章房地产投资财务分析－参考答案.docVIP

PAGE PAGE 2 第九章复习思考题答案要点 一、静态财务评价指标主要包括哪些？ 静态指标的计算不考虑资金的时间价值，主要是通过各种“比率”，来评价方案的盈利性和偿债能力。主要的盈利能力指标有：成本利润率、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期Pt、税前现金回报率、税后现金回报率、投资回报率、收益乘数、营业费用比率；主要的偿债能力指标有盈亏平衡比率、偿债能力比率、资产负债率、流动比率、速动比率、借款偿还期、利息备付率。 二、动态财务评价指标主要包括哪些？ 动态指标体系的计算考虑了项目的时间因素，利用折现原理进行财务分析。尤其适合于详细财务分析。主要的指标有财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。 三、房地产开发项目的总成本费用包括哪些？ 用于销售的房地产项目的总成本费用包括开发成本和开发费用两部分。其中开发成本是房地产的产品成本，包括土地使用权获取费（土地征用及拆迁补偿费、或出让金、或转让金）、前期工程费（规划设计费、地质勘测费、可行性研究费用）、基础设施费（三通一平或七通一平费用）、建筑安装工程费用（建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等）、公共配套设施费用（各种非营利性的公共配套设施或公建设施的建设费用）、不可预见费、开发期间税费（固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、人防工程费等）。开发费用包括管理费（开发企业的行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用）、财务费用（企业为项目筹资而发生的各项费用，主要是借款或债券利息）、销售费用（房地产企业在销售过程发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理时发生的各项费用）。 四、 （1）税前现金回报率＝% （2）税后现金回报率＝13.75% （3）投资回报率＝15.2％ （4）总收益乘数＝5.56 （5）营业费用比率＝33.33％ （6）盈亏平衡比率＝55.4％ （7）偿债能力比率＝2.36 五、[解] （1）以16％的投资收益率计算项目的财务净现值。净现值由净现金流量乘以现值系数公式1/(1＋i)n (i=16％)计算得来，所求的累计净现值为： NPV＝36.50万元＞0 （2）选i＝18％进行试算，得出净现值为－18.68万元，为负值。根据内插法公式求得： IRR＝16%＋2%×36.50/[36.50－（－18.68）]＝17.32%＞16% 财务内部收益率大于酒楼的基准收益率水平，因此该项目可行。 六、[解] 1、运用前门法判断公司是否可以接受该项目，计算结果： 元的租金要求低于260.00元的市场租金水平，因此该项目对投资人来说财务上是可行的，同时，最大盈亏平衡占用率＝83.12％，低于投资者可接受的最大盈亏平衡占用率85％。 2、运用后门法判断贷款人是否可以接受该项目以及财务可行时项目的最大投资额。计算结果： 最大投资额（最大总成本）＝41,601,688元 投资者购买办公楼的最大成本为3500万元，没有超过推算出来的最大成本。同时，贷款与价值比＝最大贷款额／最大总成本＝69.4％，没有超过贷款人规定的最大贷款与价值比率70％。所以从贷款人角度来说，项目是可行的。