《房地产企业经营管理》 GPAL 12-Chapter Twelve.docVIP

PAGE PAGE 1 第十二章 房地产开发经营模式的发展 12.1 大型居住区开发模式 【案例】春蚕食桑模式 在上海，大型住宅区开发中比较典型的春蚕食桑模式是上海万里城和中远两湾城。 上海万里城位于普陀区北面，与宝山区为邻，东起交暨路，西至真南路，南沿交通路，北至武威东路，规划占地面积224公顷，总建筑面积215万平方米。其中住宅173万平方米，公建42万平方米，规划2万套住宅，6万人口。目前上海万里城的开发总量已近50%，达到100万平方米左右，投资总额完成24亿元，公共设施、城市道路已经初步形成大型新建住宅区规模。90年代中期，上海市委、市政府提议在上海东西南北各建成一个大型示范居住区，以不断提高人民生活质量。万里城作为四大示范居住区之一就是在这样的背景下规划设计的。 中远两湾城位于普陀区中山北路1878号，由中远置业集团有限公司开发建设。该项目占地，总建筑面积169万平方米。中远两湾城紧邻苏州河，全长2公里，宽16米，跨越两弯曲水带“潘家湾”和“潭子湾”，中远两湾城项目旨在彻底改变原址“两湾一宅”旧区脏、乱、差的局面。 上海万里城和中远两湾城的春蚕食桑模式都具有较深的政府背景。在市场不发达的情况下，政府将土地成片置换给开发资质相对较高或具有良好政府信誉的开发商是进行重大住宅建设和实施成片旧城改造的不错的方法。 在春蚕食桑模式中，由一家公司单独进行大型居住区项目的全过程开发，不涉及二级开发商的引入。每一期或每一阶段开发项目的管理都基于自身的管理平台，对内进行自上而下的资源调配，对外进行口径统一的协调沟通，因此有利于整体协调、步调一致，可以将企业的开发理念自始至终地贯彻实施下去，在保证整个居住区功能齐备、布局合理的前提下，有利于形成居住区独有的风格风貌，提升住宅品位和质量。 【案例】接力棒式 在上海，大型居住区开发较早采用接力棒式开发模式的是古北新区。 古北新区是上海市人民政府以沪府（84）第100号文批准决定新辟的综合新区。它位于上海市西部，东接姚虹东路和宋庆龄陵园、西至虹许路、南临徐虹铁路支线和绿化保护带、北接虹桥路，与虹桥开发区相毗邻，距虹桥国际机场5公里，离市中心人民广场8公里。新区总规划用地面积136.6公顷，总建筑面积233万平方米。古北新区三区是最早开发的区域，建筑面积约58.5万平方米，从92年下半年起着手开发建设，至96年10月区内规划建设的维多利亚大厦、维也纳广场、巴黎花园、马赛花园、鹿特丹花园、里昂花园及雅典花苑等高级公寓大厦陆续竣工并交付使用。建筑风格以典雅的欧式建筑为主。古北新区 古北新区这类接力棒式开发模式是在房地产市场形成和逐渐发展的过程中产生的，是政府背景和市场力量共同作用的结果。90年代中后期，房地产市场环境不断发展成熟，专业型和具有成熟开发经验的开发商逐渐成为市场主流，房地产公司的土地储备也从政策批地、政府批地、计划批地开始向市场化供应转变。在这种背景下，出现了一种土地开发和房产开发分离的模式，即由隶属政府部门或有相应渠道的公司获取土地，作好整体规划和前期产品定位，之后由多家专业公司分块进行开发。古北新区就是在这样的背景下产生的。 【案例】联合舰队式 在上海，联合舰队开发模式以联洋新社区和新江湾城为代表。 联洋新社区地处浦东中心地区，占地，总建筑面积约250万平方米，规划住宅户数1.5万户，约4～5万人口。是上海市目前最大的中高档住宅规划区，2001年被上海市评选为十大社区商业示范区。 联洋新社区主要是在市场力量的作用下产生的。随着上海房地产市场日益成熟，房地产开发企业的资金实力和运作能力不断增强，开发的经验也逐渐丰富，对规模开发的要求越来越强烈。政府顺应了这种需求，有计划地向市场供应成片土地，推动了这一时期大型居住区开发项目的建设，联洋就是在这样的背景下规划开发的。联洋新社区的成功开发，极大提升了区域土地的使用价值和增值空间，改善了以往市区边缘高值低价的情况，成为成功开发的范例之一。 新江湾城位于上海市东北部，西起逸仙路、国权路，北抵军工路，南至政立路，东靠闸殷路。规划面积9.45平方公里，规划居住人口6-8万人，其中由上海城投实施综合开发的为6万平方公里，是上海中心城区最大的可供集中成片开发的土地。新江湾城将建成21世纪上海中心城区知识型、生态型花园城区和城市住区。 新江湾城的规划包括了低密度住宅区、1500亩的复旦大学新校区和江湾公园、地区购物中心、游艇俱乐部以及极限运动馆等功能设施。工程分三期至2010年世博会期间完工，其中第一期的房地产开发用地为1000亩。上海城投负责土地开发，总投资接近50个亿，在完成区内市政、绿化等基础设施建设及生态环境系统的构建后，按照市场化运作，以伙伴关系型和战略联盟型吸引同时具备资金实力和公司品牌的专业开发商共同打造这一新城区。 12.3