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业主地下车位的权属案例探析 案例一、南京 2003年12月11日，南京市鼓楼区人民法院一审判决了该市首 例业主与开发商对簿公堂争要地下车位归属权一案：星汉城市花园小 区地下车位判归全体业主共有，开发商无权出售，开发商对小区地下 车位的销售属于“重复销售”；被告江苏星汉置业有限公司于判决生 效之口起10口内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市 花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全休业主享有该地下停车库 的权益。 法院的判决理由概括起来主要有两个：第一，小区车位作为公建 配套设施，其建造费用已经包含在全体业主的购房款中（开发商不能 提供成本未计入房价的证据），不可以二次出卖，根据“谁投资、谁 受益”的原则，小区车位所有权当属全体业主；第二，从土地使用 权的角度看，业主办理产权证时，产权证书上载明了业主的分摊土地 面积，因此车位所依附的土地使用权（包括地表、地上和地下）归业 主所有，故车位所有权也应当属于业主。 案例二、青岛 青岛太平洋中心工程地下有两层车库，约189个车位，业主 们原本每月向物业交400元便可停车。2003年底，开发商竟突然开 始“外卖”车位，6平方米售价8万元！原来，开发商青岛四和房地 产发展有限公司已于2003年1月拿到了市国土资源和房屋管理局为 地下车库核发的产权证。 ?第一战 业主向市南法院提起诉讼，要求撤销该产权证。 2004年8月，一审判决：因核发的产权证没有车库的具体位置，造 成产权证有重大瑕疵而撤销该证。当年10月28 H,开发商对车库 重新登记后，市国土资源和房屋管理局再次为其发证。 ?笫二战2005年3月，9名业主以“地下车库不是土地上 的建筑物不该发证”为由，联名将市国土资源和房屋管理局告上法庭 （开发商为第三人）2005年8月，市南法院审理后认为，开发商申 请发证的地下车库也是“土地上”的建筑物，驳回业主请求 ?第三战 业主上诉至市中院。市中院认为“青岛太平洋中 心工程”项目，除了本案争议的停车场外，并未建有其他停车场所。 换言之，作为配套设施和唯一的停车场，应归所有业主使用。据此， 法院判决撤销产权证，业主赢了官司。 详情如下：2004年2刀，青岛五四广场附近太平洋中心的9名 业主联名向青岛市市南区人民法院提起诉讼，要求撤销小区停车位的 产权证。2004年8月，青岛市市南区人民法院作出一审判决，判决 认为：青岛市国土资源和房屋管理局发给青岛市四和房地产公司的产 权证没有标注车库的具体位置，属于重大瑕疵，因此撤销了开发商的 产权证。 然而仅仅过了一个月，开发商就标注了红线图，重新对地下车库 申请登记。于是，2004年10月28日，开发商四和房产公司又取得 了地下车库的房产证。重新拿到房产证的开发商又开始销售车位，太 平洋中心的业主们感到十分气愤，他们认为，地下车库不是地上的建 筑物，房产部门不应当发放房产证。于是，9名业主再次提起了诉讼。 2005年3月，青岛市市南区人民法院第二次开庭审理，然而，这次 的判决，业主们却输了法院认为，这个地下车库也是地上建筑物, 属于地上的房屋，所以应当颁发产权证。”（解释：地上的“上”字 是法律意义的“上”，而不仅仅是地理空间的“上”） 对于这样的判决，太平洋中心的业主们不能接受，上诉至青岛市 中级人民法院。业主们主张，车库是小区的配套设施，应当归全体业 主所有。开发商却认为，地下停车场的整体建筑面积，并没有分摊到 整个小区的公摊面积中去，车库是自己投资的，根据“谁投入，谁收 益”的原则，自己应当对地下停车位享有权益。 2005年12月5 口，市中院终审撤消了市南法院的判决，青 岛市中级人民法院对此案作出判决。判决认定，本案所争议的停车场 是属于小区的配套设施，应当归全体业主使用，撤销青岛市国土资源 和房屋管理局为开发商核发的房屋产权证。 案例三、北京 2005年2月2 口，北京市海淀区太月园小区正式成立业主委员 会，该小区共有住户1900多户，共有停车位800多个，地上和地下 停车场各占一半，许多业主向业主委员会反映小区停车难的问题。经 查，发现太月园小区的开发商早就取得了小区地下停车场的产权。在 业主们和开发商的儿次交锋中，一些疑点出现了：根据太月园小区业 主提供的资料显示：小区的地下车库并没有交纳相应的土地使用权出 让金。也就是说，开发商在没有交纳车库的土地使用权出让金的情况 下，却取得了土地的使用权，相应地获得了车库的产权证。然而，随 着事情的一步步发展，太月园小区的业主们还发现了一个更令他们吃 惊的问题，那就是开发商竟然也取得了小区人民防空工程(简称人防 工程)的产权证！ 2005年12月，太月园小区业委会的5位业主，就开发商获得的 土地使用证问题，到北京市建委反映情况，并向北京市政府提出行政 复议。而北京市政府的复议决定认为：房地产公司