房地产投资分析ppt课件.pptVIP

3、静态投资回收期的运用 （二）累计净现金流量 （三）投资利润率（ROI） 投资利润率=年利润总额或年平均利润总额÷总投资×100%　 2、投资利润率的应用和应注意的问题 1、含义与计算公式 （四）投资利税率 1、含义与计算公式 2、投资利税率的运用 （五）资本金利润率 投资利税率=年利税总额÷总投资×100% 1、含义与计算公式 资本金利润率=利润总额÷资本金总额×100% 2、资本金利润率的运用 （六）借款偿还期 （七）还本付息比率 　借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份数-开始借款年份+当年偿还借款额÷当年可用于还款的资金额 　还本付息比率=可用于还本付息金额÷年还本付息总额　 （五）预售或预租 （六）融资方案分析 1、资金来源可靠性分析 2、融资结构分析 3、融资成本分析 4、融资风险分析 二、金融机构对项目贷款的审查 （一）企业资信等级评价 （二）贷款项目评估 （三）房地产贷款担保方式评价 1、保证 2、抵押 3、质押 4、贷款综合评价 第五章　房地产开发项目投资估算 第一节　房地产投资与成本构成 非生产性建设项目总投资构成： 建设项目总投资 建设投资 工程费用 工程建设其他费用 预备费 建设期利息 房地产投资费用及成本费用组成： 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建安工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 销售费用 财务费用 其他费用 开发期间税费 不可预见费 第二节　房地产开发项目投资与成本费用估算 一、房地产开发项目投资与成本费用估算的依据与要求 二、房地产开发项目投资与成本估算 （一）土地费用估算 1、土地征用拆迁费 （1）农村土地征用拆迁费 （2）城镇土地拆迁费 2、土地出让地价款 3、土地转让费 4、土地租用费 5、土地投资折价 （二）前期工程费估算 （三）基础设施建设费估算 1、单元估算法 2、单位指标估算法 3、工程量近似匡算法 4、概算指标法 （四）建筑安装工程费估算 （五）公共配套设施建设费估算 （六）开发间接费用估算 （七）管理费用估算 （八）财务费用估算 （九）销售费用估算 （十）开发期间税费估算 （十一）其他费用估算 （十二）不可预见费估算 第三节 房地产开发项目收入估算 一、租售方案 二、租售价格 三、租售收入 四、自营收入 第四节　房地产开发项目税金估算 一、营业税金及附加 （一）营业税 营业税＝应纳税收入×税率 （二）城市维护建设税 城市维护建设税＝营业税税额×税率 （三）教育费附加 教育费附加＝营业税税额×税率 二、土地使用税 　土地使用税＝实际占用应税土地面积（平方米)×适用税额 适用税额： 大城市（人口50万以上）1.5-30元； 中等城市（人口20万-50万）1.2-24元； 小城市（20万以下）0.9-18； 县城、建制镇、工矿区 0.6-12元 　三、 房产税 　1、从价计征 房产税＝应税房产原值×（1－扣除比例% ）×1.2% 　2、从租计征 房产税＝租金收入×12% 四、土地增值税 　土地增值税＝增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数 税率： 土地增值税四级超率累进税率 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率 （%） 速算扣除系数　 　　（%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%-100%的部分 40 5 3 超过100%-200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 扣除项目： 1、取得土地使用权所支付金额 2、房地产开发成本 3、房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 5、其他扣除项目　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6、旧房及建筑物的评估价格。 第六章　房地产开发项目财务评价 第一节　财务评价基本概念和评价指标的确定 一、 财务评价的基本概念 二、财务评价指标的确定 项目财务评价主要指标和方法参照表 　　指　　标 　 方 法 收益额 盈利能力 投资回收能力 静态法 利润 投资利润率 静态回收期 动态法 净现值 内部收益率 动态回收期 第二节　房地产开发项目财务报表的编制 一、 辅助报表的编制 （一）投资计划与资金筹措表 1、资金筹措来源 资本金（股本金） 预售收入 银行贷款 2、资金筹措计划 3、资金投资使用计划 （二）借款还本付息表 1、还本付息的资金来源 2、关于利息的计算 （1）借款时的利息计算 　每年应计利息＝（年初借款本息累计+本年借款÷2）×利率 （2）还款时的利息计算 等额还本付息的计息 等额本金偿还 3.　借款还本付息表 二、基本报表的编制 （一）现金流量表 1、全部投资现金流量表 2、资本金现金流量表 3.　投资者各方现金流量表 （二）损益表 （三）资金来源与运用表 （四）资产负债表 三、报表之间的关系与编制要求 第三节　房地产开发