课件：民生写字楼项目营销策划方案.ppt

容易忽略的甲级写字楼细节——卫生间细节之处体现品质高低 卫生间 考虑因素： 细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。 建议要点： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等； 卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。 硬件配置 细节决定甲级形象——国际化的公共导视系统 公共导视系统 考虑因素： 体现一个项目在细节上的体贴入微，展示项目的品质感和国际商务感 建议要点： 指位明确； 采用国际统一图标； 造型精雅； 材质商务感强 硬件配置 建议要点：： 会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。 服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。 建议要点： 设置商务会议室，提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排 功能完善的商务中心提供完备服务 配套设施 商务中心 PART-6 项目总体运营策略 资产精装修 拒绝投机，通过设定持有人的准入条件并统一出租平台而使资产获得稳定回报 高质量产权持有 统一资产管理 营造市场信心 销售带动高效管理 高质管理服务带动销售 实现销售与管理服务全面互动 全案营销战略 资产精装修 1、为什么散卖写字楼租金往往大大低于持有物业呢？ 就是因为没有限制小投资者进入，他们处于偿还月供款等压力以低租金快速把房屋出租，加之出租管理没有统一的出口，恶性竞争；租金上不来，租客的品质也下降了，办公楼的二手房价格是由租客和租金决定的，自然无法使投资者利益最大化。 2、资产精装修 就是限定投资客的持有金额，不接受“小炒家”进入。 并与资产管理公司签订《资产管理承诺书》，主要内容如下： 限定投资者的准入 投资者必须为以中长期投资收益为目的的安全性资本的持有者或自用客户 统一出租出口 投资人承诺在5个月内委托唯一一家代理公司出租，佣金为1.5个月的租金 统一物业协调 投资者人授权资产管理公司在一年内代表投资人对物业管理进行监管 案例借鉴 沿经三路四栋写字楼A、B、C、D楼，A、B两栋楼当时对外散卖，很多零碎的小投资客在后期租赁时公司随意混乱，租金较低，而C、D两栋楼开发商自持，由管理公司统一管理，设定门槛对外招租，不仅使整栋楼的企业档次拔高，形象提升，租金提高。 金成国际广场 A B C D 散卖 租赁 推售策略 大客户优先策略 定制式策略 小客户集中 本项目目前无论从品牌还是产品本身，都是郑东的顶级写字楼，容易吸引有实力的大客户，因此易于将多数单位进行定制销售，对大客户进行引导，保证项目的开盘目标。 将小面积分割推售单位集中于低楼层，利用价格优势引导小客户购买，保证项目的整体消化量。 目标实现及运行轴线 价格目标 销售均价不低于18000元/平米 速度目标 力争10个月内实现销售 80% 商业招商开始 4月底 写字楼开售 9月份商业销售 筹备2015年工作 2015.12 2016.04 1月中 认筹 2016.03 销售进场 2016.06 2016.09 2016.11 2017.03 销售80% 写字楼后续销售 THINK 后面内容直接删除就行 资料可以编辑修改使用 资料可以编辑修改使用 资料仅供参考，实际情况实际分析 * * 项目名称 绿地峰会天下 蓝玛地王大厦 图示 绿地集团 开发商 郑州歌亿房地产有线公司 CBD外环 位置 CBD外环 30层/3.7m 层数/层高 30层/3.6m 40年产权 产权年限 40年产权 中央空调 空调 中央空调 6部 电梯 6部 规模 2栋，约10万㎡ 1栋，5.6万㎡ 售/租价格 6200元/㎡[租金：1.1-1.5元/㎡/天 ] 原售价6000-6500 元/㎡[租金：1.1-1.5元/㎡/天 ] 售/租率 已销售完毕[以上价格为开盘价] 销售完毕 装修状况 毛坯，大堂等公用部位精装修 毛坯，大堂等公用部位精装修 核心卖点 地理位置，规模，开发商品牌 中原首座全钢结构写字楼，玻璃幕墙 郑东新区CBD代表楼盘 项目名称 顺驰第一国际 新芒果大厦 图示 河南顺驰地产有限公司 开发商 郑州新芒果房地产有限公司 CBD外环 位置 CBD外环 27层/4.1米 层数/层高 30层/3.5米 40年产权 产权年限 40年产权 中央空调 空调 中央空调 10部 电梯 5部 规模 1栋，5.8万㎡ 建面