南京马群老街项目定位及营销推广提案.pdf

为华海置业马群老街项目 量身设计的制胜营销推广策略量身设计的制胜营销推广策略 1 市场分析市场分析 • 本案面临怎样的市场环境本案面临怎样的市场环境 2 产品建议 • 本案用什么样的产品参与市场PK? 3 项目定位 • 本案准备卖给谁 销售策略 • 如何实现既定销售目标 PART 1 市场分析及初步产品设计 市场分析  初次定位思路  方案经济预估  市场分析市场分析 初次定位思路初次定位思路 根据项目气质定位及地块自身条件，我们可以初步得出以下几种 项目物业组合方式：  联排别墅＋小高层 联排别墅+小高层建筑不符合建 筑限高18米的要求，首先排除。  纯低层洋房纯低层洋房 （（44层层++55层层））  纯6层电梯洋房  6层普通花园洋房＋5层高档花园洋房＋4层叠加 市场分析 方案经济预估 我们通过粗略产品计算初步估算出以上方案的收益情况（其中销售价格按 照本项目的初步预估价格计算照本项目的初步预估价格计算））：  方案方案一：纯低层洋房纯低层洋房 （（44层层+5+5层层）） 纯低层洋房物业社区容积率为1.0左右，即本项 目将牺牲部分容积率；  总建面积仅9.1万㎡左右，但社区物业纯正，价 格可能达到叠加别墅水平。 建筑面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 总收益（亿元） 纯低层低层花园洋洋房 91065 13000 11.84 合计 91065 / 11.84 市场分析 方案经济预估 方案二方案二：：纯纯66层电梯洋房层电梯洋房 建筑采取1跃2、3跃4 、5跃6 的纯跃层形式，部分6F为 普通花园洋房住宅普通花园洋房住宅； 其中底层赠送花园，顶层赠送露台，使其有类叠加别墅 的生活品质的生活品质。 建筑面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 总收益（亿元） 普通花园洋房 20494 7500 1.54 高档叠加别墅 60402 13000 7.85 高档花园洋房 30201 10000 3.02 合计 60402 / 12.41 市场分析 方案经济预估 方案三：多层＋5层花园洋房＋4层叠加 （可以有不同的组合方式） ① 较大面积的设置高档花园洋房 建筑面积建筑面积 （㎡）（㎡） 销售单价销售单价 （（元元//㎡）㎡） 总收益总收益 （（亿元亿元）） 普通