整合策划和市场推广方案.pdf

美美景 项目 整合策划和市场推广方案 目目 录录 一一、、区域概述区域概述 二、项目概况 三、房地产市场分析 四四、、竞争对手分析竞争对手分析 五五、、项目市场定位项目市场定位 六、项目整合营销推广时段 七、项目广告营销的运用及建议 一、区域概况区域概况 项目位于广东省北部项目位于广东省北部******，，境内四面环山境内四面环山，，县城县城 一带为粤北最大的小平原。地势四周高中间低，呈盆 地状，依次为山地、丘陵、平原。 项目所处地理位置优越项目所处地理位置优越，，交通方便交通方便、、通讯发达通讯发达，， 项目距广州248公里，到深圳行程为5个小时，连接国 道105线的国道323线，省道南始1912线，马仁1949线 贯穿全境贯穿全境 二二、项目概况项目概况 （（一一 ））简简 介介 1、地理位置：**广场边上、原影剧院所在地 22、、交通状况交通状况：：临近县汽车站和城区主要街道红旗临近县汽车站和城区主要街道红旗 路 3、环境：县城的商业中心，毗邻农贸市场 44、、占地面积占地面积：：2311023110平方米平方米 5、容积率：4.4928 66、、绿化率绿化率：：32.72%32.72% 7、建筑密度：52.87% （二）九龄广场项目SWOT分析 1、项目处于原商业中心，紧靠广场，位置优越。 2、交通便利，临近县城汽车站，城市主干道及多条交通 路线路线。。 优势 3、周边设施完善，临近城区最大的农贸市场，生活、购 物便利物便利。。 4、开发商资金雄厚，在开发、管理、控制等方面都有自 身独特优势。 1、项目地块面积较小，呈异形，不利楼盘的规划设计。 2、项目南北各有一处建筑，这会在一定程度上影响到本 项目的通风、采光和视野效果。 劣劣 势势 3、汽车站和农贸市场即将搬迁，这在减少噪声嘈杂的同 时，也减少了附近的人流量，对项目商业价值造成一定的 负面影响负面影响。。 1、***区域房地产市场发展还不完善，现成楼盘的整体品质 较差，缺乏引领市场的标志性物业，这对本项目的开发是一 个机会。 2、一线城市土地资源稀缺，取地投资开发难度加大，而目前 机机 会会 二、三线中小型城市是投资开发的热点区域，且当地有房产 开发投资优惠政策，随着二、三线城市的不断发展，投资环 境和人居环境不断改善境和人居环境不断改善，，这利用吸引回乡投资创业者和房产这利用吸引回乡投资创业者和房产 投资客户去中小型城市创业、投资，给城市发展带来机遇。 1、地区房产开发质量和品质不高，未形成品牌和口碑效应， 这在一定程度上影响了当地房产物业的自身价值这在一定程度上影响了当地房产物业的自身价值，，且该区购且该区购 房者易受房产价格的影响。 2、近期，楼市新政，调控房产市场，银行收紧房贷，购房者 威威 胁胁 处于观望状态处于观望状态，，这影响了房产开发进度这影响了房产开发进度。。 3、周边有多个在售楼盘，无论是楼盘位置、户型设计、价格、 物业管理物业管理、、营销推广都有其各自的优势营销推广都有其各自的优势，，这在一定程度上构这在一定程度上构 成了对本项目的威胁之势。 （三）市场对策 依据项目自身优势，发挥优势，压缩劣势，抓住市场机 遇，规避威胁，促使项目高效运行。 劣势对策劣势对策：： 1、针对项目地块小，地势呈异形的特征，开发设计品字形， 阶梯型物业建筑阶梯型物业建筑，，充分利用地形走势充分利用地形走势，，在不影响物业建筑质在不影响物业建筑质 量和规划效果的同时，增加土地的使用。 22、、针对项目周边有建筑遮挡针对项目周边有建筑遮挡，，汽车站和农贸市场搬迁等客汽车站和农贸市场搬迁等客