广东广州美林海岸花园推广策划建议书.pdf

美林海岸花园推广策划 建 议 书 一、市 场 分 析 1、宏观分析 1.1、投资状况 广州市房地产总投资额为355.58亿元，增长20.2%， 占社会固定资产投资额的38.5%，占广东省房地产总 投资额的41.4%。 广州市投资吸纳容 量扩张，奠定再增 长的基础。 1.2、广州市房地产投资趋势： 住宅： 251.35亿 增长25.6% 比重70.7% 商业用房 41.53亿 增长32.5% 比重11.7% 办公楼 18.69亿 降低 9.2% 比重 5.2% 公建配套及其它 44.05亿 增长 0.2% 比重12.3% 公建配套增长明显滞后于住宅及商 业用房 主要原因：住宅社区公建配套日趋 完善，分流公建配套投资 1.3、宏观分析结论： 1)、新建住宅内公建配套投资增长明显 2)、住宅容积率下降将成为趋势（同比） 3)、整体公建配套投资大幅上升，将刺 激房地产投资的再增长 2、微观分析 2.1、供给分析 2.1.1土地供给分析 2000年新购置土地面积：841.81万平方米 完成开发土地面积：581.79万平方米 开工面积：1083.13万平方米 土地存量：260.02万平方米 以容积率1.8、平均50万平方米一 个大住宅社区计，未来3-5年将会 有近10个新楼盘加入竞争。 2.1.2、供给分析结论 ： 规模竞争 实力竞争 品质竞争 住宅容积率有下降趋势 一、二级资质企业占主体， 数量占54.4%，完成投资额 77.9%。 2.2、需求分析： 2.2.1对比分析 2000年广州市商品房积压面积：557.43万平方米 商品房空置面积：584.09万平方米 其中 积压面积占61.8% 销售面积：积压面积=1：0.64 销售面积不以消化积压面积为 目标 2.2.2 旺销楼盘分析 星河湾：400多套/月 南 奥：近350套/天（开盘三天） 旺销楼盘原因分析 1）内在建筑品质差异明显 2）综合规划概念领先 3）整合行销计划规范 2.2.3 、需求分析结论： 1）楼盘销售呈分水岭趋势 2）房地产营销有回归品质