合富辉煌长沙博宇地产会展中心西侧项目前期开发定位.pdf

博宇地产会展中心西侧项目 前期发展策划总体报告 ——项目开发定位篇 合富辉煌房地产 2006年5月 项目开发定位总纲 PART1 市场结论回顾 PART2 项目本体分析 PART3 项目开发定位 PART4 住宅产品的定位及户型配比 PART5 商业产品的定位及面积配比 PART6 经营定位（总篇章里书写） PART7 业态组合及比例（总篇章里书写） 住宅市场分析回顾 长沙总体市场格局分析之结论 关键词： 各板块特征综述： - 外围化 中心城区板块——传统中心，地位稳固 劳动路以南的热点楼盘造成截流之势，竞争强 - 城南潜力巨大 城东板块——天时地利，势头强劲 - 与中心城区、城东板 高质素楼盘频繁涌现，对市区外流客户造成分流 之势，竞争强 块的竞争关系强 城南板块——潜力巨大，全城关注，蓄势待发 河西板块——自成体系，自给自足 城北板块——传统落后，目前在突破之中 住宅市场分析回顾 区域市场竞争分析之结论 关键词： 区域市场竞争综述： - 两大区域，形象迥异 1、两大区域：芙蓉南路沿线为传统城区与新城区的 联接线，形象好前景佳，韶山南路沿线为传统城 - 精品少，价格低，有 乡结合部，形象混杂。 前景无配套 2、开发潜力大 ：精品楼盘少，价格集中在3000元 2 /M 以下，区域前景好，但现在配套较差。 3、两种发展模式 ：区域楼盘中，长奥与上海城以品 - 区域楼盘的两种发展 牌运作的方式取得较好销售成绩，并突破价格壁 模式 垒；柠檬丽都与申奥美域以高性价比方式取得快 销成绩，但价格低位徘徊。 4、区域客户与需求 ：以周边教师、企事业单位为 - 主流客户主流需求 主，中心城区投资型买家为辅，主流需求为三 房，115-140M2 。 住宅市场分析回顾 长沙住宅产品特征分析之结论 关键词： 楼盘素质普遍不高，创新型产品少 - 素质不高，创新少 小高层的接受度高 主力户型以三房为主（ 100～140m2 ），两房四房 - 小高层接受度高 为辅 景观园林的打造受楼价所限，有待进一步的提升 - 主力户型三房为主 形象包装浮于表面，普遍缺乏对文化内涵和形象价值 的提炼 - 景观园林普遍粗糙 住宅市场分析回顾 市场需求分析之结论