酒店管理分析__酒店投资市场分析(叶予舜).pdf

酒店酒店投资投资项目项目 市场市场分析分析 内容提纲 第第一节节 市场调查与预测市场调查与预测 第二节 投资环境分析 第三节 竞争力分析 第四节 市场定位分析 第五节第五节 投资区位分析投资区位分析 一、市场调查内容  市场调查内容主要包括酒店服务市场容量市场调查内容主要包括酒店服务市场容量、、价格以及市场竞争价格以及市场竞争 力的现状，各个部分调查结果都应附有相应的表格。  ①市场容量调查：1）供应状况，主要是调查拟投资区域市场 的酒店数量、酒店所在的地理位置、酒店档次与类型以及经营 项目、酒店客房数量。2）需求状况：主要是调查拟投资区域 市场的酒店消费者细分市场以及消费构成等市场的酒店消费者细分市场以及消费构成等。  ②价格状况调查：包括国内及拟投资区域市场各类酒店的最高 房价与平均房价及变化情况房价与平均房价及变化情况；；酒店挂牌价酒店挂牌价、散客入住执行价与散客入住执行价与 协议价等。此外，还要调查当地地方政府对房价的调控情况。  ③③竞争力状况竞争力状况：：调查区域市场主要酒店企业的产品特性调查区域市场主要酒店企业的产品特性、、市场市场 份额、市场地位以及主要的竞争手段等。 二、市场调查方法 ①市场调查体系  依据调查资料来源及资料收集方法，，可将市场调查方法分为文案调查（又称第二 手资料调查）及实地调查（又称第一手资料调查）两大类。  文案调查系由市场调查执行人员，收集各酒店企业内部既有档案资料及企业外部 各种相关文件、档案、研究报告或公开资料，加以整理、衔接、调整及融会，以 归纳或演绎等方法予以分析归纳或演绎等方法予以分析，进而提出相关市场调查报告的活动过程进而提出相关市场调查报告的活动过程。  实地调查则是在周详严密的架构之中，由调查人员直接向酒店行业专家、酒店管 理人员和酒店消费者收集第一手资料的过程。具体包括观察法、实验法和问卷法， 其中尤以问卷法应用最广其中尤以问卷法应用最广。 ②问卷调查方法  问卷的设计步骤：1）确定所要收集的资料；2）决定问卷调查方式；3）决定问题 内容内容；；44））决定问题形式决定问题形式；；55））决定问题用语决定问题用语；；66））决定问题先后顺序决定问题先后顺序；；77））决定检决定检 验可靠性问题；8）决定问卷版面布局；9）试调查；10）修改及定稿。 ③抽样调查及其程序  抽样调查是从所要研究的某特定现象的总体中抽样调查是从所要研究的某特定现象的总体中，，依随机原理抽取依随机原理抽取一部分作为样本部分作为样本，， 根据对样本的研究结果，在抽样置信水平上，推断总体特性的调查方法。抽样方 法一般可分为随机抽样和非随机抽样两大类。进行抽样调查的步骤：1）识别总体； 2）选择抽样方法；3）决定样本数。 ④统计分析及解释 过程：1）编辑；2）汇总及分类；3）制表；4）解释统计资料。 三、酒店市场的供需预测 （（11））酒店市场供需预测应考虑的因素酒店市场供需预测应考虑的因素 ①国民经济与社会发展对酒店各类服务产品供需的影响。 ②相关产业产品和上下游产品情况及其变化，以及对酒店各类服务产品供需影响。 ③③酒店服务产品结构的变化酒店服务产品结构的变化。 ④不同地区和不同消费群体的消费水平、消费习惯、消费方式及其变化，以及对酒 店服务产品供需的影响。 （2）酒店市场供需预测的内容  主要是预测需求潜量和销售潜量，需求潜量是指未来市场上有支付能力的需求 总量总量。。销售潜量是指拟建酒店项目的产品在未来市场上的销售量销售潜量是指拟建酒店项目的产品在未来市场上的销售量。。销售潜量销售潜量一 般可通过估计市场占有率来测算，即：销售潜量=需求潜量×市场占有率。  具体步骤是通过供应预测和需求预测以及供需平衡分析来预测未来的市场容量、 分析酒店产品可能占有的市场份额。  预测期限尽可能包括项目计算期年份，一般最低要求预测期限为今后5年和10 年。