地产专题系列报告：势地产投资的路径展望(海外篇).pdf

[Table_Maininfo] ••研究报告• 2016-4-13 周期与趋势——地产专题系列报告 投资策略（专题报告） 势 | 地产投资的路径展望 （海外篇） [Table_Author] 分析师 陈果 报告要点 02168751605  天命之改，莫是大势已去 chenguo1@ 执业证书编号：S0490516020001 本篇报告力图只做一件事，给出地产投资的预判，进而由远及近拆分为： 联系人 叶如祯 ①长期来看，地产呈现是周期性，还是趋势性？②如果是趋势性，未来地产投 02168751610 资的路径几何？③我们处在何处？④如何理解当下的反弹？ yerz@  周期之母，终将谢幕 联系人 杨靖凤 （8621 探讨长期地产呈现周期还是趋势的核心在于理解地产的驱动因素。地产的核心 yangjf@ 驱动：人口与结构呈现趋势性 （全球抚养比于2015 年见底后持续回升）。地产 投资，趋势要强于周期。不看反转，因为没有。 分析师  地产投资的“全景”图 相关研究 [Table_Doc] 人口及结构相似且领先的日本能具有启示性。70 年抚养比首次探底后，日本地 《知止不殆》2016-4-5 产投资呈现四个阶段。整体来看呈现增速波动放缓，绝对量逐级下台阶的趋势。 《债务问题无需忧虑，展望评级调整影响有限》  人口及结构上，中国的2016，对标日本的1998 2016-4-2 《从台韩股市经验看MSCI 能改变 A 股什么》 我们从总量（拆分成刚需与改善型需求两个维度）与结构 （抚养比）两个维度 2016-3-31 来捕捉一国的人口特质，作为可比阶段的依据。通过比较得，中国的2016 年 （刚需最高点，之后步入刚需下行、改善型上行，抚养比上行阶段），在人口 及结构维度，完美对标日本的1998 年。  反弹逐步走弱，起于政策，也止于政策 我们分析了90 至05 年间的日本三次地产投资反弹。发现，1）三次反弹中， 两次是应对危机下的政策托底式的反弹。一次是弱复苏需求端刺激下的反弹。 2）三次反弹，都起于政策，也止于政策。3）三次销售端的反弹幅度，一次比 一次弱，00 之后波动大幅收窄，趋势向下；4）第一、三次同类别反弹中，后