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第　八　章 收　益　法 第一节　收益法的基本原理 第二节　报酬资本化的公式 第三节　净收益 第四节　报酬率 第五节　直接资本化法 第六节　投资组合和剩余技术 第六节　收益法总结和运用举例 第一节 　　收益法的基本原理 一、收益法的概念 收益法也有称收益资本化法、收益还原法： 是估价师分析房地产获得未来收益能力，并将未来收益转化为现值的一种估价方法。 直接资本化法和报酬资本化法 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的一中方法。 其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。 报酬资本化法即现金流折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。 二、收益法的理论依据： 预期原理是收益法的基础。 实际上购买收益性房地产本质上就是为了以现在的资本投入获得未来的收益。预期未来的收益来折现出现在价值的方法。 购买收益性房地产通常被当作一种投资，获利能力是影响房地产价值的关键因素，投资的前提条件是在风险不变的情况下，获利能力越高，收益性房地产的价值也就越高。 三、收益法适用的对象和条件 用于有收益或有潜在收益的房地产价值评估。 并不是要求估价对象现在有收益，只要是估价对象这类的房地产有获得收益的能力。 如租赁房地产、经营性企业、投资性房地产等。 政府办公楼、学校、公园等公益房地产不适用。 四、收益法的操作步骤： 1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、预测估价对象未来收益 3、求取报酬率或资本化率、收益乘数 4、选择适当的收益法公式计算 第二节　报酬资本化法的公式 一、一般形式 V：房地产价值， An：房地产第n年净收益 Yn：房地产第n年报酬率 说明：1、该公式是理论公式，只能用于理论分析。 2、在实际是假设报酬率每年不变，上述公式可简化成： 3、A、Y的变化可以推导出各种公式。 4、报酬资本化法公式均假设净收益相对于估价时点发生在期末，如果发生在年初，相应的调整。A末＝A初（1＋Y） 5、公式中单位时间要统一。 二、净收益每年不变的公式 （一）收益期限为有限年的公式 A、Y每年不变，n为有限年，则 （二）收益期限为无限年的公式 A每年不变、Y大于0，n收益期限为无限年，公式如下： 1、直接用于测算价格 例6－1　某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万；该宗房地产的报酬率为8.5%，试计算该宗房地产的收益价格。 2、用于不同期限价格之间的换算 年期修正系数： 例6－4，已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/米2，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。 例6－5　有甲乙二宗房地产，甲房地产收益期限是50年，单价2000元/米2，乙房地产收益期限是30年，单价1800元/米2，假设报酬率均为6%，试比较二宗房地产价格的高低。 乙房地产变为50年的价格：实际甲房地产价格高于乙房地产价格。 例6－6　某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/米2。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。假设除了土地使用年限不同外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。 （三）净收益在前若干年有变化的公式 （一）收益期限为有限年的公式 t：净收益有变化的年限 （二）收益期限为无限年的公式 　例6-7　某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。 四、五、净收益年按一定数额递增或递减 2、收益期限为无限年的公式 例6－10　预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%，试计算该宗房地产的经营价格。 该宗房地产的合理经营期限 A－（ｎ－1）×ｂ＝0 25－（ｎ－1）×2＝0 ｎ＝13.5 整数年13年 1、收益年为有限年 2、收益年为无限年 例6-11：某宗房地产在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为48年，预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%，试计算该宗房地产的收益价格。 六、预知未来若干年后的价格 如果未来价格变动，价格增加率为