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楼市调控下对稳健发展房贷业务探讨 　　摘要：在新一轮严厉的调控政策下，2011年房地产市场“拐点论”喧嚣尘上，对房地产的调控是否会影响房贷业务的安全？本文通过回顾美国次贷危机的背景和原因，对比我国房贷业务的现状，探讨保持房贷业务健康发展的措施和建议。 　　关键词：房地产调控次贷危机房贷风险 　　 　　受“新国八条”、“限购令”、“地方房价控制目标”等因素影响，2011年3月各地成交量下滑，部分重点城市同比下跌近40%北京、上海、深圳等一线城市房价开始出现松动、调整迹象，似乎调控效果正在显现；2011年4月，人民银行在半年内第四次上调贷款利率，利率上升通道已经形成；同时，与房地产行业共生的按揭贷款业务也在发生微妙的变化，市场上7折、8.5折优惠利率难觅踪迹，取而代之的是基准及以上利率，银率网的调查甚至显示，成都、乐山、武汉等多地的银行都暂停了房贷业务，不再放款――银行对房贷日趋谨慎。对于政府来说，政策调控的目标是稳定房价，但银行更关心的是按揭贷款的风险。就目前我国房贷而言，房价走势、利率波动以及银行自身的信贷政策与贷款风险存在何种影响，或许通过分析美国次贷危机的前车之鉴，可以让我们得到一些启示。 　　一、对美国次贷危机的回顾 　　次贷危机(subprime lending crisis)是指由美国次级房屋信贷行业违约剧增、信用紧缩、次级抵押贷款机构破产、投资基金关闭等问题而于2007年夏季开始引发的国际金融市场上的震荡、恐慌和危机。 　　从次贷危机的形成过程看，危机是有缺陷的产品在遭遇恶劣机遇下产生的问题被发酵放大而引发的动荡，其中有缺陷的产品指次级按揭贷款，恶劣机遇指美国房价大幅下跌，而发酵剂则是全球衍生金融市场。归纳起来，引发危机的原因主要有以下几个： 　　1．放松对商业银行的监管 　　自克林顿政府开始推行“居者有其屋”政策和房贷担保政策，鼓励低收入群体自己贷款买房，重组或成立“房利美”和“房地美”这样的特殊房贷公司来为次级房贷作担保，在贷款利率持续走低和房价不断上涨的背景下，次贷所蕴藏的风险被掩盖，商业银行的次贷经营被放任自流。 　???一是降低按揭贷款的准入标准。放贷机构放宽或实际上取消了放款的评审标准，不考虑客户的真实偿还能力，有时甚至纵容借款人弄虚作假。在借款人无力支付首付款时，银行鼓励其使用第二次置留权贷款来凑足首付。这次金融危机爆发的最直接原因是次级房贷的违约率上升，其基础是大规模次级房贷，而由于银行降低准入标准，使得大规模次贷成为现实。 　　二是忽视风险创新贷款模式。为吸引次贷客户贷款，减轻客户在贷款初期的还款压力，竞相推出无本金贷款（贷款初期几年不用归还本金）、2/28可调整利率贷款、选择性可调整利率贷款甚至是无首付抵押贷款等新贷款模式。这些贷款新模式下，客户还款能力不足的风险在房价上升阶段、低利率条件下被掩盖了，但一旦利率上升、房地产价格下降，贷款风险将集中暴露。 　　三是默认再融资（refinancing），使风险得不到有效释放。由于市场利率较低，房屋价格不断上涨，住房抵押贷款者可以以已经升值的住房为抵押，以比原有贷款更为优惠的条件，借入一笔新的贷款，作为自己的消费开支，扩大了风险敞口。当美联储不断升息导致住房贷款市场利息率的上升和房价的下跌，再融资者无力偿还新贷款，于是出现断供违约。 　　2．宏观调控不当 　　2003年之前，为了刺激经济，美联储多次降息，从5%降到1%，低利率导致货币供应量的过度增长，导致流动性过剩，从而导致人们对于资产投资的狂热，包括房地产投资的狂热，并且低利率使人们热心于按揭贷款购房，导致房价上升；最后， 房价上升就开始了循环，即房价上升刺激开发商加大开发，导致土地价格上涨，银行大力发放贷款，住房的供给和需求都上升，引起了房价的进一步上升，房地产泡沫形成；而后美联储为了治理通货膨胀，又连续13次调高了存贷款利息，到2006年初，由最初的1%调到了5.3%[3]。利息的上升提高了还贷的成本，使得很多人低息贷款买房后高息还款困难，美联储主导贷款利率前降后升的“V”型走势为危机留下了伏笔。 　　3．金融创新过度，将次贷的风险演变成全球金融危机 　　为迅速扩张贷款规模，转移贷款风险，银行将贷款出售；买入贷款的非金融机构在资本市场将贷款抵押发行债券（MBS），产生衍生金融产品，风险被转移；而贷款债券（MBS）可以再一次被证券化，创造出新的衍生产品（CDO），风险又被再一次转移。理论上，证券化过程可以一次次继续下去，风险转移的链条也不断地延长，并随着金融创新创造各种债券在全球的流通而扩散。尽管通过证券化可以转移风险，却不会减少、更不能消灭风险。由于次贷客户违约引起的次贷风险，经过金融创新杠杆放大，通过金融市场的传播，最终形成为全球的金融危机。 　　二、我国房