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核心型地产基金分离轻重资产最佳载体
核心型地产基金分离轻重资产最佳载体
核心型地产基金为出租型物业与开发型物业的资产分离和资金回笼提供了一个双赢通道,既可满足保险公司等机构投资者不动产投资的庞大需求,又能解决城市综合体中出租型物业的资金沉淀问题。
物流地产基金模式不仅适用于物流地产企业,也适用于其他所有需要把轻重资产分离的行业企业。以城市综合体中的出租型物业为例,这部分物业面临的最大问题并不是开发资金从何而来,而是长期持有过程中的资金占用。物流地产基金模式恰好解决了这一难题。
普洛斯模式可解决轻重资产分离困境
城市综合体,英文简称HOPSCA,即酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping Mall)、会议中心(Convention)、公寓(Appartment)的首字母缩写,简单的说就是一个集合了娱乐、休闲、工作于一体的城中城。
近年来,城市综合体地产模式作为一个城市以最短时间完成现代化布局的捷径,在国内获得快速推广,相关规划通常能够得到地方政府的高额补贴,是地产企业降低土地成本的重要手段。但问题是,在项目完工、住宅部分销售完成后,剩下的出租型物业(如写字楼、购物中心以等)或经营型物业(酒店、会议中心等)该如何处置?
以往,大多数的出租物业被卖掉,有时甚至是散售给个人投资者,开发商迅速回笼了资金,但却失去了对物业管理的控制权,长期中,租户品质失去保障,综合体自身规划的完整性也失去意义。但面对城市综合体中出租物业投资回报率低、周转速度慢、长期资金占用的问题,地产企业该如何解决?
国际上,通常采用轻重资产分离的模式,即地产开发与地产持有分离。在欧美市场,随着REITs的发展,租售并举型公司逐渐消失,物业持有型地产企业与物业开发型地产企业各自实现专业化发展;在新加坡等地,租售并举型地产公司虽然存在,但已转换了形式,通常集团公司会将成熟物业分拆为REITs上市对接公募资本,同时发起私募基金对接物业开发工作。
但在中国,REITs还未推出,上市地产公司大多是开发型企业,与之相对,持有型物业缺乏专业的资本渠道和“最终持有人”??地产企业只能在自己持有还是卖给第三方之间做出选择―卖出的决策可能会影响长期的物业管理品质和综合体规划的完整性,但持有的决策却可能导致低谷中资金链断裂的危机,地产企业迫切需要第三条道路。
私募地产基金可以成为长期持有人
2010年,地产基金成为地产行业最热门的话题之一,调控背景下它被各家地产开发企业当作低谷中解决股权资金来源的重要渠道,但实际上,地产基金本身不仅是融资工具,更为地产企业的模式转换和模式创新提供了空间。从这个角度看,与住宅开发基金相比,商业地产基金作为一种新模式具有更深远的影响,它很可能是解决城市综合体中资产分离困境的重要渠道。
以往,我们总习惯性地认为私募地产基金是具有相对高风险的开发型基金,REITs才是成熟物业的持有人,但国外物流地产基金的发展模式给了我们一种新的启示,那就是上市的不一定是成熟物业,与私募基金对接的也不一定是开发型物业,适当的机制设计下,私募基金也可以成为出租型物业的长期持有人,甚至是资产的“最终持有人”。
分析结果显示,普洛斯基金模式同样适用于城市综合体中的轻重资产分离,即,地产企业保留城市综合体中以销售为目的的物业所有权,而将出租型物业剥离出来,置入对应基金―以地产企业平均在基金中保留20%权益计算,地产企业将能够及时回笼部分资金。但这只是故事的一小部分,资金的循环使用,意味着未来地产企业将从基金通道回笼更多资金。
保险资金或成核心型基金的主要投资人
其实以普洛斯为代表的物流地产基金运作模式并不特殊,在成熟市场,私募地产基金并不单指开发型地产基金,它包括核心型、增值型和机会型几类。其中,核心型基金以持有稳定经营资产为主,收益和风险都较低;增值型基金通过对成熟物业的重新定位和再开发来创造增值收益,风险和回报居中;机会型基金通过参与项目开发或持有新兴市场物业来获取高回报,同时也承担相应的高风险。国内定义的地产基金大多是机会型基金,而物流地产基金则属于核心型基金,其持有物业的出租率通常能保持在90%以上,并能提供7%以上的租金回报率,相应的,投资人要求的回报率也不是很高。
总体看,核心型基金与REITs持有的资产类似,不同之处在于REITs面向公众投资人,而核心型基金只面向少数机构投资人,是保险公司、养老基金资产配置中的重要组成部分;此外,相比于REITs,私募基金的运作策略更加灵活,地产企业可以同时发起多只基金,满足不同投资人的要求,如可与特定金融投资人成立一对一的基金,根据金融投资人要求为其定制投资策略,此类基金的规模通常只有1-2亿美元,也可以发
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