苏州温泉1858项目 2010下半年度营销策略报告2010年8月.pptVIP

;策略总纲;营 销 目 标 界 定;完成指标，必先落定核心;产品难易度分析;;温泉1858项目基本信息;2010年上半年度销售回顾;策略总纲; 区域格局：拥有太湖景观资源及吴文化风韵，产品较具稀缺性，属于苏州度假的绝佳之地。 板块格局：国家4A级旅游区，三面环水，营造出适宜居住的大环境格局，区域配套档次高，商业正逐步成形。 项目竞争格局：短期竞争弱，中长期潜在竞争强势，别墅为该板块主流，竞争散发多元化格局。;;环境分析：距离本案最近，周边环境和配套基本一致 产品、价格分析：中信目前在售的是小公寓和空中别墅，公寓66-110平方，总价50-90万，空中别墅285平方，总价段195-280万。本项目联排别墅面积205㎡+142㎡赠送面积，总价190万起，洋房面积150-180㎡，总价：100万-170万左右。 说明：此项目与本案定位类似，产品价格竞争直接，但本项目公寓售罄，别墅方面，我们是联排别墅，赠送面积相对而言比竞争个案略有优势，且中信太湖城是空中别墅，也就是复式公寓，但部分可以看到湖景。总体来说，和本案较有竞争力。;竞争个案分析;环境分析：此项目属二线项目，且周边配套较差，本案环境优势明显。 产品、价格分析：纯水岸在售的是精装公寓和叠加别墅，公寓48-135平方，总价43-121万，叠加别墅177-195平方，总价180-200万左右。本项目联排别墅面积205+142赠送面积，总价190万起，洋房面积150-180平方，总价：100万-170万左右。 说明：此项目属二线地块，产权70年，产品总价段较本项目较相似，具有一定的竞争力，但本项目的竞争优势（一线湖景、温泉、联排别墅、周边配套）更加明显。;;;环境分析：与本案同属太湖一线资源，但本案是度假区核心地段，且紧邻高端配套。 产品、价格分析：本项目联排别墅面积205㎡+142㎡赠送面积，总价190万起，洋房面积150-180平方，总价：100万-170万左右。黄金水岸，别墅325-500平方，总价段600-2000，公寓60-180平方，总价段80万-400万 说明：此项目定位高端，与本案同属一家开发商，别墅不是本案的直接竞争产品，但公寓总价段和我们的联排别墅比较有竞争力，对本项目来说利多大于利空。;市 场 解 析;环境分析：与本案同属太湖一线资源，周???配套高端，40年产权，但城仕公寓距离湖边较远。 产品、价格分析：本项目联排别墅面积205+142赠送面积，总价190万起，洋房面积150-180平方，总价：100万-170万左右。城仕公寓面积40-103平方，总价：60万-250万左右。 说明：此项目与本案最直接的竞争是公寓总价与联排别墅总价段的竞争，对于本案来说利多大于利空;别 墅 市 场 解 析;别墅竞争市场分析：本项目与太湖高尔夫山庄和黄金水岸等楼盘在产品面积和总价上存在差异，竞争关系较弱；黄金水岸目前别墅已售完,下半年预推出独栋别墅。;策略总纲;项 目 别 墅 成 交 分 析; 基础形态： 年龄结构：以35-55岁中老年人为主 家庭结构：中老年核心家庭、中年三口之家 职业构成：以私营业主为主，部分企业高管 经济基础：财富阶层，身价在1000万以上 客户来源：主要来自上海，其次为苏州相城区、新区和园区 渠道来源：以活动路过和路过为主，其次为介绍 置业状况：拥有多套物业 置业用途：投资度假、第二居所 生 活：注重养生，追求自然生态、健康的生活方式 知 识：尊重并向往知识、渴望创造财富、创造生活品质与情趣;活动路过、路过 ;策略总纲;项 目 营 销 策 略;线 上 策 略;小众媒体：短信全程重点投放、配合活动、项目卖点投放。 网络：与搜房网、365地产网、新浪网等合作，在首页上进行软文炒作，或形成网络视频报道项目，充分利用资源，曝光项目形象 杂志：苏州日报，上海第一财经周刊，上海楼市周刊等投放 电视：苏州电视台5套的房产报道栏目合作，利用电视来进一步推广项目的别墅形象;线 下 策 略;户 外 拦 截;户外首付信息优势分析;户外低总价优势分析; 将楼体上现有墙体广告更新成别墅、多层的相关广告 在别墅楼体上增加或更新墙体广告，起到增加现场拦截的功能;战术三：;阵 地 经 营 ;活 动 造 势;活 动 造 势;营 销 战 略;策略总纲;准备期：8月25日前;媒体：户外、短信、网络。 系列活动： 9月主题活动赏太湖风光，享温泉之墅 10月主题活动金秋之际，收藏收官之墅;项 目 阶 段 执 行;项 目 阶 段 执 行;媒体投放计划：;客户积累节奏;项目工作计划表;总销预计5000万，按1.3%提营销推广费用，2010年下半年营销推广费用在65万左右。