重庆市中新城上城项目营销推广方案 中新集团.pptVIP

写字楼解决方案——以自用型物业保有甲级写字楼水准，以优秀的投资产品抓住广泛投资客，实现价值提升和快速回款 新型的投资产品 浪高凯悦 推出时间：2007年底，完成95％销售率；单价极大提升； 投资门槛：写字楼划分25－40平米，单价13000，总价33－52万； 投资保障：前三年承诺租金回报，三年后随市变化； 投资回报：第一年6％，第二年7％，第三年8％； 投资风险：凯悦酒店、专业写字楼管理机构 启示： 通过降低门槛，获取更为广泛的投资市场； 在投资回报以及投资风险方面比公寓更为优秀，具备与公寓竞争的强大优势； 保持整层/半层划分，减少公摊， 针对大客户销售（自用型为主） 套内均价：12000元/平米 整层购买区 分零购买区 7-20层 21-28层 尽量分零划分，针对投资型散户销售 套内均价：15000元/平米 主流总价：56－72万 投资者委托写字楼专业管理机构管理； 前三年承诺回报7－8％； 4 2 20 单层户数 15％ 8％ 77％ 比例 116－170 65－75 37－48 面积（平米） 投资性能分析 投资门槛适中——总价控制在55－70万之间 投资回报——第一年7％；第二年7.5％；第三年8％；随写字楼市场越来越旺，回报率将稳步上升； 投资风险——实力地产品牌/城市综合体/喜来登酒店/开发商持有大量物业/第一太平戴维斯专业管理机构 6500 4800 5000 7000 7000 8000 售价 商务公寓 写字楼 7.2－8.4％ 30－35 20－25万 红鼎国际 7.5－8.7％ 30－35 20－25万 自由康都 7.4－9.2％ 40－50 25－30万 茂业百货 7.7－9.4% 45-55 80－180万 同聚远景 7.7－9.4% 45-55 65－150万 嘉年华大厦 8.3－9.7% 55-65 55－160万 未来国际 （元/㎡·月） 投资回报率 租金 主力总价 项目名称 关于承诺租金的分析： 依上表所示，本项目的品牌和硬件配置应将租金定位于90－110元/平米；以保守估计，前三年的租金定位预期为： 第一年：90元/平米；（按7％回报率需达到87.5元/平米） 第二年：95元/平米；（按7.5％回报率需达到93.75元/平米） 第三年：100元/平米；（按8％回报率需达到100元/平米） 则，前三年实收租金和承诺租金持平； 75% 70 2004.4 浪高·凯悦 90% 98－110 2000 希尔顿大厦 75% 70 2004.5 重庆国际商务中心 80% 80 2004.4 重庆国贸中心 85% 70 2003.11 重庆世界贸易中心 98% 100-120 1998 大都会商厦 （元/㎡·月） 入住率 目前建面租金 推出时间 项目名称 关于写字楼长期经营的分析 开发商自持1－6层，29层以上物业，自持比例50％左右； 整层自用型客户8层，占18％； 分零投资区在前三年经营权交由写字楼管理机构控制； 三年后，租赁市场成熟，投资客仍旧将依赖写字楼管理机构负责其购买物业的租金和管理； 整栋写字楼最大产权归开发商，整体经营管理权也归开发商聘请的专业管理公司，可以保证甲级写字楼的长期保值增值； 写字楼销售总额预算：3.87亿元 1.57亿元 12000 13090 整层自用区 2.3亿元 15000 15273 分零投资区 销售金额 销售价格 销售面积（平米） 区域 商务公寓解决方案 13 12 194 套数 90－106 60－80 60以下 面积（平米） 6个整层未售（102套）； 其余分散在各个楼层（92套）； 以小面积户型为主 可分区制定投资产品 6个整层：售价10000，承诺前三年回报6－8％； 其余部分：维持原销售方案 关于承诺租金的分析： 公寓部分的配置实际上已达到中档写字楼水平，预计可实现租金50－60元/平米；以保守估计，前三年的租金定位预期为： 第一年：50元/平米；（按6％回报率需达到50元/平米） 第二年：55元/平米；（按7％回报率需达到58.3元/平米） 第三年：60元/平米；（按8％回报率需达到66元/平米） 若投资回报区全售完，前三年开发商需补贴实收租金和承诺租金之差，第一年不需补贴，第二年约21万，第三年约38万； 7000 7000 8000 售价 写字楼 7.7－9.4% 45-55 80－180万 同聚远景 7.7－9.4% 45-55 65－150万 嘉年华大厦 8.3－9.7% 55-65 55－160万 未来国际 （元/㎡·月） 投资回报率 租金 主力总价 项目名称 两个关键问题： 一、此方案与之前销售方式是否有冲突？ 已购房客户对于新的销售方式有两种反应： 物业升值了 认为已购