东莞商业地产的旗帜项目.pptVIP

成为东莞商业地产的一面旗帜 东莞世纪广场整合营销攻略 世纪广场的投资价值何在 商业物业中的可能出现的问题 产权问题:香港商铺成功和其产权统一有很大关系,目前内地许多商场都被分割成小单位出售,业主成千上万,如果将来业主意见不统一势必影响商场经营. 销售和经营的矛盾:划分成小单位有利于销售,但不同的经营经营业态需要的营业面积是不同的,所以商铺面积划分不当直接影响到今后的经营 投资回报和市场租金:投资者投资商铺的目的是为了获得理想的租金回报,发展商为了尽快销售单位，必须给投资者一个满意的回报，如果承诺回报过高 ,发展商势必背上沉重的负担。 业态选择：必须以市场为基础，遵循人无我有，人有我优的原则，市场的空白点不一定就是机会点，业态普遍存在时也不一定没有潜力可挖 商场定位主题的选定 终端市场的可测量性，业态主题不可凭空想象， 数据化分析，商圈分析，周边市场需求，居民量，消费水平，商场未来人流量预测给商家经营支持， 广告公司的作用 解决问题,明确定位 传达信息,提升形象 策略先行,视觉轰炸 太古广场：合家欢乐的购物天堂 位于香港金钟的“太古广场”除了有大量的高级名牌出售，更有不定期的汽车、电脑和摄影艺术展览，广场经常有乐队做表演，成为人们休闲娱乐购物的好去处， 整座商场共四层，有两间大型的百货公司“香港西武”及“连卡佛”，专门售卖高级精品和服饰，三楼是世界名店所在地：如Christian Dior,Gucci,Dunhill,Louis vuitton等，2楼“DG,”GFF”,Episode等出售年轻人口味的服饰精品，地下一层是英国”马莎百货“销售药物和日用品的”屈臣氏“还有影音店，书店和儿童服装店， 太古美食广场设有各种各样的食品店，和中、意泰等各国风味餐厅。 购物中心的可持续经营 必须建立适当的推广使店铺的出租率达到最高，在公共空间、平面媒体和楼层空间提高广告曝光率，增加知名度，经常性的公关活动提高项目的人气，同时制作大量的手册海报发放。 世纪广场是一个什么样的产品 纯港式 大型购物中心 东莞最多人气龙头商圈 * 关于现行商业业态的思考 商业形态是一种混合的、不断变化的过程，研究她的内在变化规律是商场制胜的利器。 基于市场的多变和消费者的需求喜好的不断变化，我们必须以市场的前景和远见为产品定位。 品牌优势是靠准确的市场定位和成功的销售创造的， 销售成功与经营成功才是硬道理。 现代商业演变的过程 传统商业模式： 百货公司、副食品商店、杂货铺、农贸市场 现代商业模式 功能：满足人们日常生活所需的各种生活必需品的供应 超级大市场、大型连锁超市、24小时便利店 功能：不单纯满足人们日常生活所需的各种生活必需品的供应，而且满足人们随时方便、快捷购物需求，同时满足人们的一种休闲，解压的心理需求。 现代商战的胜利者： 外资：沃尔玛、家乐福、百安居、 台资：好又多、7-11、太平洋（大洋）、百胜 中资：百佳、联华、国美、苏宁、人人乐 普遍规律：定位清晰、消费者明确，产品线清楚 天下熙熙，皆为利来天下攘攘，皆为利往 广告传达信息的目的：其实传达项目的所有资讯，描绘美好前景，同时承诺切实可行的利益保障，和经营思路。 一个成功的商业物业的销售和准确的市场定位和形象牢不可分。 商业物业满足人们的两大需求才会发生购买行为 1、目前现有的赢利能力 2、未来的增值潜力 购买理由和欲望 成交的基础是比较稳定而可靠的商业模式支撑租金和赢利水平 发展商 投资者 经营者 实现较高价格销售收入 销售率高，没有沉淀积压 经营顺利，商家进入良性循环 投资回报有保障 物业升值 商场人气旺，生意好 租金低，推广力度大 业态统一互补 经营为先：投资的第一理由就是这里可以做旺，所以围绕做旺所需的一切条件必须站在经营者的角度去考虑市场，没有赢利模式支撑的商铺无人问津 简化问题，同时发现解决问题的最直接的方法。 要想顺利完成销售任务必须 发现盈利模式，制造新型商业业态 吸引投资者和市场经营者的注意，鸵鸟政策将导致整个项目的失败 本着负责的态度，扶上马送一程，让项目顺利启动 现阶段，画饼充饥无法吸引成熟的投资者 寻找我们的核心竞争力和市场定位 核心竞争力是市场竞争对手无法克隆和借用的独特优势，同时可以给我们的目标客户群切实可靠的利益承诺。 寻找定位方向：必须以市场为基础，遵循人无我有，人有我优的原则，但同时，市场的空白点不一定就是机会点，业态普遍存在时也不一定没有潜力可挖。关键是看你的优势在那里。 明晰定位，一个树立投资者信心的商业形态 定位理由:中国人需要这样的场所 根据AC尼尔森中国零售趋势调查报告指出： 中国所有的主要门店类型基本上都是西方模式照搬而来，目前面临极大的危机。 中国消费者往往期望在大卖场得到一种“全面”的休闲体验，类似于他们在家庭娱乐