天天向上市场调研报告--l.pptVIP

童话里 基本信息： 项目地址：木莲路与新姚路交汇处 占地面积：36023.10 平方米 建筑面积：约17万平米 开发商：湖南同愿房地产开发有限公司 容积率：4.39 绿化率:40 % 公摊：19% 项目分2期开发，现售第2期 现推栋数：4#（共124户） 已售：90%（剩余10套左右） 即将推量及时间： 无 起价(折后) ：6600元 最高价：7000元 均价：6800元 层差：10元 畅销户型：88-110㎡三房 滞销户型：无 推广主题：童年·青年社区 客户： 年龄特征：20-30岁 置业目的：自住居多 职业特征：个体居多 地域特征：省内其他地级市客户较多 在售户型配比： 25% 31 75 二房 100% 124 130-160 合计 25% 31 125 四房 50% 62 88-110 三房 占比 套数 面积区间（㎡） 天天向上市场调研报告 泊富恒嘉地产市场研究中心 2011年7月15日 第一部分 宏观市场分析 一、上半年市场运行特征 二、下半年市场运行趋势 一、上半年市场运行特征 政策面 宏观调控层层加码，直指高房价 在2010年一系列政策组合拳严厉打压却难以取得预期效果的情况下，2011年，宏观调控变本加厉：限购令、提高首付款和利率、提高二手房营业税，银根紧缩，加息、价格信息公开等等无所不用，目标只有一个：让高企的高房价降温，但是从效果来看，除市场供应和需求有所下降外，价格却依然坚挺，中央企图通过严格的政策打压以达到抑制房价的目的再次落空。 供求面 供应、需求齐下滑，市场迅速降温 虽然，一系列宏观调控政策对商品房价格的打压效果不是很理想，但是却使曾经疯狂的商品房市场得到有效的降温，2011年上半年市场供应和需求分别为：588.5万平方米和530.5万平方米，同比分别下降9.2%和13%，市场由疯狂走向平稳。 土地交易市场 供应、需求双双下滑，土地市场持续低迷 2011年上半年长沙土地供应面积203.9万平方米，土地需求面积171.1万平方米，剔除工业用地，商住用地的供应和需求量分别仅为91.8万平方米和77.1万平方米，商住用地供应和需求均创下近年来新低，商住用地交易市场陷入持续低迷状态，其主要原因在于，一方面史上最严厉政策的打压下，开发商拿地积极性严重下降，另一方面则由于银根紧缩，开发商资金比较吃紧，不敢贸然拿地。供求面：供应与需求齐下滑，商品房市场迅速降温。 客户层面 投资客退场，刚需唱主角 限购令的执行，首付款及利率的提高、营业税的全额征收等使大多数投资客户不得不退出市场，据相关统计数据显示，上半年成交客户中85%以上的客户为自住型客户，刚需客户成为市场的绝对主流。 价格层面 逆市上扬，价格上演“猪坚强” 虽然政策打压非常严厉，但是长沙商品房价格市场一直保持平稳上扬的态势，6月市场均价与去年年底相比上涨635元/平方米；涨幅10.8%；今年上半年商品房整体均价达6312元/平方米，与去年同期相比涨1447元/平方米；涨幅29.8%，长沙商品房逆市上涨的原因主要在以下方面：一、长沙城市建设进入快速发展阶段，地铁、城轨、高铁、两型社会建设以及各区域均进入高速建设阶段，多方利好冲淡了政策所带来的不利影响；二、外来客户的大量涌入，直接推动了房价的上涨；三、多个品牌大盘的入市如保利南湖广场、运达广场、万达广场、北辰三角洲以及万科等多个项目的入市也在一定程度上推动了房价的上涨；四、土地价格的大幅上扬导致开发成本的提升也推动了房价的上升。 二、下半年市场运行趋势 政策层面 从严趋势不变 从全国各地商品房价格继续高歌猛进以及民怨未消的情况来看，为继续打压高房价，政策面将依然持续从严的局面，具体措施预计仍将从压缩银根、加息、提高购房贷款利率等方面着手。 供求层面 供、需均呈上升趋势，整体处于平衡状态 上半年延迟上市的项目将在下半年集中推出市场，市场供应较上半年将有较大幅度提升，预计下半年的市场供应量将达到700-800万平方米之间；而市场的需求则随着观望客户的充分释放及外来客户的积极涌入而保持着较强的需求特征，预计下半年的市场需求量在600-700万平方米之间，整体来看，市场将处于较为平衡的状态。 价格层面 继续保持小幅上扬的平稳趋势 有强大的市场需求作保障，对长沙市场未来前景看好的强烈信心，开发商主动降价的可能性比较小，预计房地产价格将维持上半年平稳上扬的趋势。 产品层面 中小户型依然是市场需求的主角 下半年政策面趋势难以扭转,刚性需求客户依然将是下半年的主要购房群体,决定了中小户型产品依然将是市场的主流。 第二部分 区域市场分析 本案 万芙锦城 雍晟时代公馆 凯姆国际 富兴嘉城 青园 长城雅苑 童话里 湘府华城 天一康园 金葳佳园 天凯南苑 浪漫满屋 银杏佳园 富瑞·星座 区域在售在建项目分布图 销售情况分