20060820花园城一期营销执行方案（终稿）.pptVIP

花园城一期营销执行方案 卷语 大盘做势 顺势而为 关于定位的思考 大盘定位，往往都有一定的规律，而其中万科是很好的学习榜样。 四季花城VS怡翠山庄 四季花城VS春华四季园 万科第五园VS锦绣江南 万科第五园VS锦绣江南 大盘的营销 案名及主推广语的思考 案名和主推广语是大盘造势的第一反映。 花园城的名字是一个不错的名字，可以考虑顺势继续使用，但名字的重心，或者说推广的重心是“城”，花园是城的补充。 如果重新命名，也应该在原有名字的基础上有所联想和提升。 “住在美丽的地方”，不当之处为强调“住”，把生活简单化了。 “菁英国际，美丽城邦”，联想的客户群，与本项目实际的客户群不符。 案名及推广语建议 案名及推广语备选方案： 生活模式的生活延展 生活模式的生活延展 花园城商业配套建议 花园城规划建议 花园城分期产品建议 项目解析 项目地图 项目四至 景观分析 交通分析 周边配套 项目解析总结 项目规模较大，具有项目整体打造的空间环境； 项目西北面的森林公园，具有较强的观赏性和参与性； 周边有多所学校和医院，生活配套较好，但缺少集中型的购物广场； 项目周边路网发达，但公交系统欠缺，未来会有一定改观； 位置相对较偏，通过运用远景描述，卖给消费者的未来生活； 规模较大，通过运用滚动开发的策略，逐步实现项目价值； 景观资源丰富，对项目形象有较大的支撑； 通过运用街区、园林展示的情景销售方式，打动消费者； 通过成熟的配套生活，打动消费者对距离和周边配套的抵触心理； 通过大盘社区活动的举办，促进邻里的和睦关系，达到可持续发展的 目的。 一批单位的低价格入市形成市场抢购热潮，制造“开门红”的好势头； 避免价格调整幅度过大，折扣太多，给客户留有价格升值空间，物业整体呈看涨的趋势。 对外均价与半公开的价格保持一致性； 楼栋的价格制定浮动范围与现在宣传范围的价格保持统一； 价格制定对竞争户型的引导性； 执行浮动价格策略，即根据市场变化及时灵活调整价格，保证合理的销售速度； 物业类型价格制定，平面差／垂直差制定合理，实现均衡消化的目的。 包装策略 关于一期单元的命名：以花命名，体现花园城百花齐放的特点。 丁香阁 海棠阁 紫荆阁 玫瑰阁 百合阁 牡丹阁 包装策略 项目外围及现场导示：周边道路系统车流导示和现场人流导示； 工程形象包装：工地与售楼现场的分区。安全包装，施工现场管理； 围墙包装：来访人员进行现场的第一视觉点； 楼体包装：充分利用道路的昭示性，低成本发布项目广告； 售楼处包装：卖场氛围营造，与项目主题形象一致； 看楼通道包装：将客户的置业热情，从售楼处延续到样板房； 街区包装：展示品质，和未来的成熟的生活场景； 样板房包装：注重样板房的体验点； 营销活动现场特别包装：重大营销活动的特别筹备，例如：热气球，树木等 包装其它要素： 售楼处装修 售楼处装修位置 示范广场展示区 售楼处选址原则： 便利性原则、差异性原则、情景化原则、系统化原则， 轻装修重装饰原则。 售楼处装修 功能分区建议： 背景墙 展示区（模型展示、展板、动画制作放映） 洽谈区 服务区（吧台服务） 休息区（儿童玩耍区、成人休息区） 办公区（财务室、经理室、杂屋间） 洗手间 售楼处风格建议：田园风格 售楼处装修 用花束、花草表现花园城人性回归的生活氛围； 售楼处进入口设置叠水、涌泉或木桥，形成小桥流水人家的悠闲、舒适的花园式生活场景展示； 售楼处装修 售楼处门楣及入口： 售楼处装饰 生活氛围的营造 样板房设置原则： ⑴尽可能多地展示户型，扩大展示面增加客户驻留时间； ⑵便于设计看楼路线； ⑶主力户型是选择的重点； ⑷可能成为销售难点户型。 ⑸小户型示范单位更要充分挖掘空间价值。 ⑹高品质展示，诱发购买冲动。 ⑺特色处理，强化客户记忆，可识别性。 样板房设置原则： 样板房选址： 原则： 与售楼处就近原则； 通达性原性； 低成本原则。 A12栋2楼 B1栋2楼 样板房装修要求： A12栋2楼82平米和102平米三房概念样板房各装修一套；其余两套为清水样板房，施工垃圾清运干净。 B1栋2楼装修两套86平米两房和两套45平米的公寓，其余为清水样板房。 （注：利用B1样板房的引导，将一批单位综合质素较差的户型消化） 住宅价格定位 我司认为本项目一期单位的整体均价可以实现以下价格： 4218元/平米×（1+8%）=4500元/平米 价格制定策略 实收均价：4280元/平米 对外均价：3980元/平米 实收均价：4680元/平米 对外均价：4380元/平米 06年10-21日 06年12月9日 07年3月10日 07年5月1日 实收均价4500元/平米 对外均价4280元/平米 一期商铺销售 时间 阶段性价格收益： 一批单位价格策略说明： 与目前对外公布的均价范围的高