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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 　 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 我行房地产授信产品简析－－关键融资政策 121号文： 《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》银发【2003】121号。规定开发贷款发放需满足四证齐全，自有资金35％，不能给房地产企业发放流动资金贷款，异地项目贷款。 211号文： 《关于进一步加强房地产授信业务管理有关问题的通知》中银险【2004】211号。自有资金比率进一步细化。 359号文： 《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》银发【2007】359号 。明确土地储备贷款借款主体必须为土地储备机构，期限最长不超过两年。对确需用于异地房地产开发项目，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备 * 我行房地产授信产品简析—产品简析 承租人 资产（商业用房） 支持贷款 转售 土地 储备 房地产 开发 出租 商业用房 经营者 房地产 开发贷款 土地储备贷款 商业用房 购买者（自用） 住 宅 购房者 商业用房 法人购房贷款或 个人购房按揭 购房者 * 我行房地产授信产品简析－土地储备贷款 定义：指银行对土地储备机构在土地征用、收购、整理、储备过程中产生的资金需求而发放的贷款。 对象：受政府主管部门委托负责土地的征用、收购、整理、储备和出让的机构。 期限：贷款期限最长不得超过2年 * 我行房地产授信产品简析－－开发贷款 定义：房地产开发贷款是指我行向借款人发放的用于房屋建造、土 地开发过程中所需资金的本外币贷款。房地产开发贷款按开发内容不同可分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款和房地产开发企业流动资金贷款。 对象：经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的具有 房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。 期限：房地产开发贷款需根据贷款项目的建设周期、销售计划及借款人情况确定贷款期限，一般为短期贷款，也可为中期贷款。原则上最长不超过5年。 * 我行房地产授信产品简析－－资产支持贷款 定义：是指我行向商业用房的产权所有人发放的,以其所拥有(包括自行开发或购买所得)的商业用房作为贷款抵押物，第一还款来源主要依赖于该抵押物经营收入的贷款。 对象：商业用房的产权所有人, 产权所有人主要包括但不限于：自行开发并持有商业用房的房地产开发企业；购置并持有商业用房的企业法人。 期限：原则上最长不超过12年，且同时应小于商业用房产权证剩余使用年限5年以上 * 我行房地产授信产品简析－－资产支持贷款（续） 招商工作已大部分完成 或已经投入商业运营 经营管理比较规范 经营利润较为稳定 现金流量较为充裕 商业用房 办公用房 综合收益较好 服务公寓 连锁超市用房 整体商业步行街 酒店 商场 写字楼 已竣工验收 商品交易市场 * 我行房地产授信产品简析－－保函 工程履约保函：是指银行依据工程施工单位的请求，向建设单位所出具的工程履约担保，据此保证文件，当工程施工单位不履行他与建设单位所签合约项下义务而发生违约事情时，银行承担在约定数额之内向建设单位支付款项的责任。 工程支付保函：是指银行依据建设单位的请求，向施工单位所出具的工程款支付担保，据此保证文件，当建设单位不履行他与施工单位所签合同项下义务而发生违约事情时，银行承担在约定数额之内向施工单位支付款项的责任。 * 我行房地产授信产品简析--并购贷款、信托 并购贷款：《中国银行并购贷款管理办法》、《并购交易所涉境内主要合规审批流程》 信托：《中国银行股份有限公司权益投资信托理财业务管理办法》、《中国银行股份有限公司理财产品准入管理指引》 * 我行房地产授信新管理模式－总对总 定义 由总行与集团总部所在地分行协同营销集团总部，统一制订授信方案；总行公司金融总部发起集团客户授信总量、并与集团总部签订《战略合作协议》，制定统一价格和贷款文本 集团所在地分行和项目所在地分行通过共组内部银团的方式，向集团总部或项目公司放款，共担风险、共担收益 统一的操作流程、适度授权、提高效率 * 发展性 集团全国战略布局，涉及多个地区和项目的融资 授信解决方案 内部管理特点 融资的决定权、定价权、谈判权集中在总部 具体项目由集团总部或项目公司实施 时效性 对银行审批放款的时效性要求较高 由总行、集团总部所在地分行统一协调，对集团总部进行营销 统一谈判，确定授信条件、利率 总行公司业务部牵头核定集团授信“总对总总量” 集团融资需求及内部管理特点 总行切分“总对总总量”内，各行可以自行审批 总对总客户自动准入 统一制订