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房地产基础知识 河南精顺 谢谢聆听！ 房地产交易\税费 土地使用税 土地使用税，是以城镇的国有土地为征税对象，以使用土地的面积为计税依据，向使用国家土地的单位和个人征收的税种。 土地使用税实行定额税率（即固定税额），国家规定大、中、小城市每平方米土地的幅度税额，由各省、自治区、直辖市在这个幅度内确定个体的固定税额。 A大城市（指50万以上至100万人口）每平方米土地的年税额为0.5至10元人民币。 B中等城市（指20万以上至50万人口）每平方米土地的年税额为0.4至8元人民币。 C小城市每平方米土地的年税额为0.3元至6元人民币。 D工矿区域每平方米土地的年税额为0.2至4元。 房地产交易\税费 营业税 凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税，营业税是对中国境内经营交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业或有转让无形资产、销售不动产行为的单位和个人，按其营业额所征收的一种税，其中金融保险业、服务业、转让无形资产和销售不动产税率为5%。 房地产交易\贷款 第二节? 购房贷款 一、购房贷款形式 （一）个人住房商业性贷款 它是由银行、房地产开发商和购房者三方共同参与买卖住房的融资行为，实际上是为了帮助供房者(开发商)和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。 房地产交易\贷款 借款人基本条件  1、年满18周岁具有完全民事行为； 2、具有稳定的职业和收入； 3、已与开发商签订《商品房销（预）售合同》； 4、已支付所购房全部价款20%以上的首付款； 5、借款人和财产共有人愿意以所购房抵押并办理抵押登记和财产保险。  借款人需提供材料 1、本人及配偶的有效身份证明（身份证、户口簿或其他有效居住证明），个体经营者要提供营业执照（验原件、留复印件）； 2、借款人婚姻状况证明（结婚证或单身证明）； 3、外地、外籍或单身，要由有本地户口的人做担保； 4、借款人及配偶收入和财产证明； 5、购房合同和首付款收据； 6、财产共有人抵押承诺书； 7、银行住房按揭贷款申请审批表。  房地产交易\贷款 贷款额度和期限 1、贷款额度最高不超过所购房产全部价款的80%，商业网点最高不超过60%； 2、贷款期限加借款人年龄不超过法定退休年龄，最长不超过30年。  房地产交易\贷款 贷款程序1、借款人同开发商签订购房合同并支付首付款； 2、借款人提出贷款申请，提交贷款资料； 3、银行受理，调查、审查、审批； 4、银行与借款人签订借款合同； 5、办理公证、保险手续； 6、银行发放贷款  房地产交易\贷款 房地产交易\贷款 二、还款方式分析 等额本息：还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。 “等额本金法”：每个月归还的本金是不变的，每个月还款额是变动的。 “等额本息法”的本金部分是逐月递增，这可以减少利息的支出。“等额本金法”是固定的 目 录 第一章 房地产基本概论 第二章 房地产开发经营 第三章? 房地产交易 第四章? 房地产概念常识 第一章 房地产基本概论 房地产基本概述\房产与地产 一、? 房地产的概念 房地产是房产和地产的总称。 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。 在经济学上也叫不动产。 第一节 房地产基本概述 房地产基本概述\房产与地产 二、房地产的特性  1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性：前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。  房地产基本概述\房产与地产 三、? 地产的概念与分类 地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。 地产分类：按使用功能划分为11类。 l? 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路、绿化、相关的公建用地。 l??工业用地：主要是指工业生产用地。 l??仓储用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地。 l? 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。 l? 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路等基础设施用地。 l? 商业服务用地：指为整个城