厦门经典房地产楼盘圣地亚哥开发策略调整建议二期营销策略执行方案（上）.pptVIP

「圣地亚哥」开发策略调整建议与二期营销策略执行;本报告着力于解决以下几个问题：;本报告的技术思路;本报告的技术思路;营销绩效评价体系;;B 形象管理:“厦门西岸,一生之城”居住模式获得市场认可，确立项目市场地位;B 形象管理:“圣地亚哥一期3000客户哄抢,开盘即售罄!”开盘起势，为项目建立口碑;C 营销策略与方案的执行情况:4月, 已基本确定项目以“加大展示力度”为手段吸引客户,以蓄客后集中开盘的方式销售;C 营销策略与方案的执行情况:一期销售时通过:“蓄客”-“洗客”-“集中开盘”等流程设置取得了可喜之效果;D 营销策略与方案的适用性:受房地产大气候及建发项目“低开高走”的惯性影响，一期投资客户数量偏高;令客户感知价值提升节点: _ 十大最值得期待楼盘 _ 一生之城概念出街 _ 人居展“规模”亮相 _ 外展场展示 _ 会员升级启动 _ 售楼处开放(算价) _ 一期集中开盘 _ 十月房车展 客户来访量与营销力度呈正比;D 营销策略与方案的适用性:通过一期的营销及引导，客户对项目的价值感知不断提高;D 营销策略与方案的适用性:客户最关心的四大问题：配套、交通、二期价格、环境污染;E 跨部门协作的效能（整合力）;F 模式沉淀和提升:逐步确立建发房产大盘开发运营模式，提升组织执行大型营销活动的能力、多部门协同作战能力;一期营销评价小结;对二期的启示;本报告的技术思路;厦门价格涨幅稳居全国第二，月均涨幅达6%－意味着地方性调控的风险;未来厦门市场供应量较大，集中在海沧和集美区－市场竞争不断加大;厦门开发商短期看好市场，土地拍卖活跃，成交率及成交价双高;翔安隧道计划09年通车，带动片区市场，同时会对本项目价格带来冲击;市场发展趋势小结;本报告的技术思路;竞争格局之区域之争：未来区域之争主要集中在海沧和集美，漳州龙池片区…;总建面2.2万M2 两、三房为主的小高层。 推售时间：06.10;集美大盘——大学康城在规模、户型（公寓）、开发营销节奏等方面都与本项目有最直接的竞争;与本项目同一区域的漳州龙池片区部分项目未来会分流本项目的低端客户，或抢夺部分产品市场;竞??格局之推售时机之战：未来海岸、大学康城等大盘纷纷加推抢占年末市场;竞争格局之品牌之战：万科、鲁能两大全国性品牌开发商强势进驻;市场分析小结;本报告的技术思路;原开发策略回顾;三期带着卖;原开发策略回顾;项目开发策略调整建议;开发策略调整;分期营销策略;项目开发策略调整建议;1.压缩开发周期;1.1开发节奏;1.1开发节奏; 1.1开发节奏;2.局部产品调整建议A:尽可能压缩别墅面积，丰富别墅产品类型规划适量双拼及联排别墅;2.局部产品调整建议B：提高地块开发价值，三期B地块规划部分小高层+叠拼+联排别墅;3.开发节奏、展示配合建议：二期A销售时展示湖景、沿角嵩路商业街外立面、桑地街商业业态;3.开发节奏、展示配合建议：二期B销售时展示湖景，叠拼及公寓样板房;二期C 一期“准现楼展示”； 尽可能保证一期、二期A、B园林的展示； 体现精致园林的道具：园内主力植物的呈现、园内情景雕塑的呈现、园内情景休闲椅、灯具等呈现； 独立别墅样板房展示； 着手准备角篙路大商业的整体招商 着手准备幼儿园的建设;三期A;;本报告的技术思路;本报告的技术思路;二期概况;二期营销目标解析;二期营销目标解析;二期营销目标解析