第二章 资产评估的程序与基本方法.ppt.pptVIP

二、运用比较法评估资产的程序 1、明确评估的对象及其范围 2、进行市场调查，收集相同或相似资产的市场信息资料，寻找参照交易 3、分析整理所收集的资料，并验证其准确性，判断分析其交易条件和前景，选择三个或以上可比较的参照交易 4、将待评估资产与可比较参照交易物进行比较分析，判断差异程度 5、分析各因素，调整差异，求出待评估资产的评估价值。 * 三、进行比较分析需要调整的因素 时间因素、地域因素、功能因素、交易因素 1．时点差异 调整为同一时点的价格 定基或环比物价指数法。价格上升调整系数大于1，反之小于1。 2．地区差异 调整为同一地区的价格 如果参照物区域条件要好，则其价格应向下调，调整系数小于1，反之大于1。 3．功能差异 调整为同一功能的价格 可用绝对数计算，生产能力相差一个单位，价格差多少；也可用相对数计算，生产能力相差一个百分点，价格差多少。 在社会需要的前提下，功能越高价格越高。 4．交易情况差异 调整为同一交易情况的价格 1)由于成交价高于或低于市场正常交易价所需的调整；关联交易或特别交易 2)由于融资条件的差异所需的调整，即一次性付款和分期付款对成交价的影响； 3)由于销售情况的差异所需的调整，即单价与批发对交易价格的影响。 *非正常交易情形 * [例]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：元/平米 * 参照物 A、B、C交易单价 5,000 、5,960 、5,918 。成交日期分别为2002.6 、2002.9 、2002.10。 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 参照物 A B C 交易单价 5,000 5,960 5,918 成交日期 2002.6 2002.9 2002.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 * 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。 * 参照物 A B C 交易单价 5,000 5,960 5,918 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情况修正 100/100 100/104 100/100 修正后的价格 5467 5418 5480 * 被评估资产单价＝ （5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455 被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元 * 第四节 收益法 一、收益法的概念 （一）理论基础 买方市场时期的价值观：效用价值观 需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论：收益决定资产的价值。收益越高，资产的价值越大。 （二）评估思路 资产×资产收益率＝收益 资产＝收益/资产收益率 已知本金1000元，年利率10%，由本金×利率＝收益，收益＝1000×10%＝100元，如果已知收益为100元，年利率10%，求本金＝100/10%＝1000元 * 二、 收益法的评估程序 三、 收益法计算常用公式 * 例1： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。 分析：纯收益不变，收益永续， P=A/r 评估值=A/r =1200/4%=30000（万元）例2：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。 分析：纯收益不变，收益有限， P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]=900×4.6229=4160.61（万元） * 例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下的评估值。 分析：收益改变，收益永续，用（2.2.1）P＝R1/(1+r)1+