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房地产业偷逃税问题解析 发文日期： 2007-07-06 　　随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置曰渐突出，房地产行业飞速发展。房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因房地产开发企业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。 　　自国家实行土地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展非常迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比，我国房地产税收收入的增长却十分有限。据统计，1998-2003年，我国房地产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25％和 17％，而与此密切相关的房地产税收收入虽然绝对量增长也较快，但税收收入额占整个财政收入的比重始终维持在4.4％左右，增长非常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业迅速崛起壮大的情况很不协调（详见《我国现行房地产税制的博弈分析》，载于《税务研究》2005年第5期）。根据10省市地税局的统计显示，从1994年至2001年间，房地产税收收入在各地地方税收收入的比重全部呈现上升趋势，平均比重从1 994年的2％上升到2001年的 6.89％，由此可见其发展之迅速。但是，房地产行业的发展速度和税收增长明显不成比例。例如，北海市商品房交易额2001年为27375.59万元，2002年为 56842.56万元，2003年为60370.78万元，而2001、 2002、2003年度房地产企业所得税收入仅分别为445万元、183万元、396万元。可见房地产行业偷逃税的严重程度。 　　一、房地产业偷逃税的主要手段 　　（一）通过各种方式将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款 　　一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要，抑或是拥有土地一方的利益需要，房地产企业与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋换取土地，而所换价值不按规定确认销售收入，不按规定申报纳税。 　　二是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入大、资金短缺严重，而建筑安装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后就以相应等值的商品房或门面（工程队得到的是近水楼台先得月的优先购买权）抵建安工程款。 　　三是房地产企业以收据收取车库、杂物房等售房款不记收入偷逃税款。国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。房地产开发企业开发商品房时一楼的杂物屋和顶屋的坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，在销售此类房屋时与购房者一般以合同形式约定使用年限。房地产开发商以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂其他应付款或干脆挪做小金库使用。此种偷税手段也是房地产开发企业常用的一种，且较为普遍。 　　四是房地产企业通过代收各种初装费及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产开发企业运作方式来看，房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付或代垫款项：如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由未进行纳税申报，这种偷税现象在所检查的房地产开发企业中占了绝大多数。 　　（二）通过土地评估增值虚增开发成本偷逃税款 　　按照建设部门的有关规定，房地产开发企业的资质规定了注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营企业性质的有限责任公司，这些企业在初建时其注册资本不大。为了提高资质，这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步三通一平开发后，进行土地评估、迅速增大注册资本，提高资质。而评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成，减少企业所得税税基，达到既增资又偷税一举两得的目的。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本，多计成本偷逃税款。现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票窗口或征收部门都能开到，少数地方把建安营业税及附加作为引税的重要渠道，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税有了可乘之机。房地产开发商用支付3.3％的营业税及附加的代价，就可以轻松偷逃33％的企业所得税。 　　（三）采取假借款、真按揭