房屋地产业偷逃企业所得税案例.docVIP

房地产业偷逃企业所得税案例?第一部分????一、编写目的????通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业隐瞒收入、多列成本，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特别是分析性复核方法在查前、查中的运用。????二、关键词????企业所得税 少计收入 虚假发票 虚增成本 多列期间费用?????三、基本概念????（一）建筑容积率????是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。????（二）楼面地价????楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。????(三)甲方供材????在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。????????第二部分????一、案件来源?????专项检查。????二、纳税人基本情况????银滩房地产开发有限公司（以下简称银滩公司），成立于2003年10月。工商登记类型：内资有限责任公司。该公司2003年以186.48万元每亩的价格在市中心取得拍卖土地85.8亩，共开发了两个项目：城市海景一期、城市海景二期，规划建筑面积20万平方米。其中城市海景一期建筑面积10万平方米，于2006年竣工；城市海景二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。????该企业2004年实现预售收入9863.90万元，2005年实现预售收入10821.23万元，2006年实现一期现房销售收入12000万元，二期预售收入3000万元。该地区对预售收入适用15%预计计税毛利率，土地增值税按照收入1%比例预征。截至2006年底，城市海景一期所有房屋均已售出。企业成立三年来，共取得销售收入和预售收入35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税金及附加2337.38万元。?????三、案件查处情况????（一）查前准备????稽查人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该企业成本明显偏高，毛利率明显偏低，销售收入同售楼部了解情况不一致。具体分析如下：???????? 银滩公司纳税申报情况查前准备分析表 单位：万元1.申报表比率分析????该企业取得预售收入及销售收入32685.13万元，三年来仅缴纳企业所得税款47.57万元，企业所得税贡献率为0.13%,而根据纳税评估预警值，所得税贡献率低于3％，为明显异常；该企业城市海景一期2005年度已经竣工清算，其项目毛利率为7%,也远低于该地区房地产行业30% 预警值。稽查人员分析该企业可能存在虚增成本或者少计收入问题。????2.财务费用分析????该企业2004、2005年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，检查人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明2006年以前所有楼盘均未完工。根据国税总局有关税收政策规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证。????3.业务招待费分析????该企业2004、2005年列支业务招待费255万元。根据总局有关税收政策规定，预售阶段不允许扣除业务招待费。该问题也需要在查账阶段，取证核实。????通过以上分析，该企业多项评估指标存在异常。由此确定了下一步稽查实施的重点环节。????（二）稽查实施????2007年7月18日，稽查局向银滩公司下达了检查通知书及调账通知书，该企业签收检查文书后，于次日声称所有账簿及其它会计资料于5月财务室失火中烧毁，无法提供，并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料。稽查人员对财务人员就此事作了询问笔录。????稽查人员分析认为：该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失，这种可能性不大。经报市局领导批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取核定征收措施征收税款。在税务部门强大的压力下，2007年7月23日，该企业被迫交出了账簿。????1.收入检查????侧面突破，查出少计收入。针对该单位所得税贡献率及毛利率明显偏低，可能存在少计收入的问题。检查人员调阅