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房地产设计流程及要点分析 发展部 王敬武 2011-10 房地产设计流程及要点分析 目录 1.房地产设计基本流程 2.概念设计阶段 3.方案设计阶段 4.初步设计阶段 5.施工图设计阶段 6.总结回顾 房地产设计流程及要点分析 房地产设计基本流程 概念设计阶段 修建性详细规划阶段 初步设计（扩初）阶段 施工图设计阶段 房地产设计根据设计的深入程度和时间先后大致分为五个阶段： （1）概念设计阶段（项目前期） （2）修建性详细规划阶段 （3）方案设计阶段 （4）初步设计（扩初）阶段 （5）施工图设计阶段 方案设计阶段 济南本地经常合并 房地产设计流程及要点分析 概念设计的定义 概念设计 概念设计即是产品策划,是以市场定位为基础,以营销为目标,通过调查研究和分析论证, 提出贯穿项目开发全过程的发展概念,并将概念转化为有操作性的设计原理和创意,作为导引后续设计和销售宣传的原则和评价标准。 用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等规划指标 市场定位、营销策略，调查研究、分析论证 成果：设计理念和原则、产品定位、布局、户型配比、风格建议等 客观条件 主观条件 or ? 到底要做些什么产品？ 房地产设计流程及要点分析 概念设计阶段各部门的关系 概念设计 营销部门 策划公司 设计部门 成本部门 开发部门 投资控制 策划条件 规划要求 策划理念 营销策略 房地产设计流程及要点分析 修建性详细规划设计的定义 修建性详细规划 修建性详细规划是以城市总体、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用于指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计 城市总体规划，分区规划或控制性详细规划 成果：规划设计说明书、规划总平面图、道路规划平面图、绿地规划平面图、竖向规划平面图，反映规划意图的透视图，工程量、总造价、投资分析等。 房地产设计流程及要点分析 方案设计的定义 方案设计阶段 建筑方案设计是依据修建性详细规划、设计任务书而编制的文件。它由设计说明书、设计图纸、投资估算、透视图等四部分组成。 修建性详细规划 编制设计任务书 建筑方案文本（设计说明，设计图纸，投资估算，透视图），一般应包括总平面、建筑、结构、给水排水、电气、采暖通风及空调、动力和投资估算等专业，除总平面和建筑专业应绘制图纸外，其它专业以设计说明简述设计内容。 房地产设计流程及要点分析 方案设计的内容组成（成果文本） 建筑设计说明 设计总说明 鸟瞰图 各单体透视图 总平面图 总平面图（含经济技术指标）、道路、 绿地、竖向、日照分析等 建筑专业图纸  ●建筑平面图 ●建筑立面图 ●建筑剖面图 ●结构设计说明 ●给排水设计说明 ●暖通空调设计说明 ●电气设计说明 ●其他专业设计说明 投资估算 房地产设计流程及要点分析 方案设计阶段各部门的关系 方案设计 设计部门 报建部门 成本部门 方案报规 投资估算 管理，审核 房地产设计流程及要点分析 初步设计的定义 初步设计阶段 建筑初步设计是建筑设计方案的深化。(复杂的工程必须要作初步设计，甚至扩大的初步设计） 初步设计文件： 1.设计总说明，各专业设计说明 2.各专业设计图纸 3.工程概算书 方案设计阶段 深化 房地产设计流程及要点分析 初步设计阶段各部门的关系 初步设计 设计部门 报建部门 成本部门 初步设计审查 投资概算 管理，审核 房地产设计流程及要点分析 施工图设计的定义 施工图设计阶段 施工图设计是设计的最终阶段，各专业的设计文件和图纸的内容深度必须满足施工、安装的要求。 施工图设计文件： 1.目录、设计总说明，各专业设计说明 2.各专业设计图纸 3.各专项设计图纸，计算书等 4.工程预算书 方案设计，初步设计阶段 房地产设计流程及要点分析 方案---初步设计---施工图 举例说明 房地产设计流程及要点分析 各专业施工图设计的内容 建筑施工图 ●图纸目录 ●建筑设计说明 ●节能设计说明 ●建筑平面图 ●建筑立面图 ●建筑剖面图 ●各类详图（楼图详图、墙身大样、各类节点详图) ●节能计算书 结构施工图 ●图纸目录 ●结构设计说明 ●基础平面图 ●基础详图 ●墙柱定位图 ●结构平面布置图（模板、梁板配筋） ●墙柱配筋及留洞图 ●节点详图（楼梯，水池、设备基础等） ●结构计算书 给排水施工图 ●图纸目录 ●设计总说明 ●设备和主要器材表 ●各类系统图原理图 ●各层给水及消防平面图 ●各层排水平面图 ●各类设施放大图（管道井、水池等 ●… ●给排水总平图 电气施工图 ●图纸目录 ●电气设计