清华王守清-城镇化项目集成-短.pdf

城镇化中的政企合作(PPP) 与项目集成(Integration) 王守清博士 清华大学建设管理系暨清华大学国际工程项目管理研究院 教授/博导/副院长 清华大学PPP研究中心 首席专家 清华大学恒隆房地产研究中心PPP研究室 主任 电话:秘书), 传真: 电邮: sqwang@, 微信: PPPwebChat 新浪实名微博: /botppp, 个人网页: /homepage/2002990155/index.htm 单位网页: , , /publish/pm 城镇内“人口-产业-公共服务”互动机制 by郑思齐等 基础设施/公用事业供需匹配与投融资机制联动 × + × = = 2 + 供给指数 需求指数 基础设施/公共服务供需缺口 建设运营 投融资机制 PPP 城镇化的本质与投资战略要点 • 城镇化及其组成项目： – 基础设施+公用事业+房地产+商业+产业+… • 投资战略要点：涉及融资与交付方法 – 政府(Public)和企业(Private)之间的长期合作 (Partnership ，包括收益共享和风险共担…)， 造福百姓(People) → PPP (严格说应是PPPPP) – 不同行业、不同项目之间的集成(Integration ， 包括匹配、互补、滚动、供需平衡…)开发和运 维，实现可持续(Sustainable) 示例: 城市地铁项目的溢价回收 摘自: 郑思齐, …, 王守清(2014). 城市轨道交通的溢价回收: 从理论到现实. 城市发展研究 • 地铁投资巨大但对沿线土地和房产也有巨大溢价 – 住宅5%-20%，公寓5%-10%，独立住宅15% ，商业10- 30%(办公10%) – 但太近会导致价值下降，临界点在1/4英里左右 • 用溢价回收来补偿地铁建运维成本→可持续性 • 国际主流的溢价回收模式： – 以美国为代表的征收土地价值税，如洛杉矶地铁 – 以香港为代表的将地铁和沿线物业联合开发 • 但在中国大陆应用皆有制约： – 土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税等税率 较低，税收收入并不能平衡地铁所带来的增值 – 联合开发则受地铁沿线土地的取得方式约束，“土地法” 等规定，经营性用地必须“招拍挂” 示例: 城市地铁项目的溢价回收(续) • 大陆的溢价回收主要通过土地出让，问题： – 出让金一次性发生，不利于各方长期公平 – 政府所回收溢价很快花完，不利于地铁可持续性 • 大陆有关城市的尝试 – 南京：地铁建设公司参与土地竞标，但初期资本压力大；上海：将地铁 周围土地与车站及配套，由竞标成功的企业进行联合开发，但设置进入障 碍实际上违规和不公平；广州：政府将土地作价入股地铁公司，协议取得 土地，但复杂，且在目前不透明下官员易寻租和腐败 • 发展和研究方向 – 建立公平、可持续的地铁溢价回收模式 – 健全土地和房