苏州苏地b地块商办部分定位报告.ppt

本案位置 中翔丽晶 8000元/㎡（在售） 飞凡第5街 8600元/㎡（在售） 金枫国际 8500元/㎡（在售） 印象19 8000元/㎡（在售） 上城 9000元/㎡ （在售） 环球188 28000元/㎡（在售） 永诚国际广场 8000元/㎡ （在售） 苏州地区服务式公寓在售市场 目前苏州市在售的服务式公寓售价差异明显 楼盘名称 地理位置 物业形态 总建面积 总套数 容积率 主力面积 上城 长江路花苑东路路口 住宅、商业 23000平米 250套 1.8 45平米 飞凡第5街 苏福路珠江路路口 沿街、酒店式公寓 3.3万平米 300套 2.0 35~40平米 金枫国际 吴中区金枫南路9号 公寓、商铺 7.7万平米 / 3.0 40~60平米 中翔丽晶 相城大道大润发北侧 酒店式公寓 26万平米 924户 2.5 50-67平米 永诚国际广场 吴中经济开发区核心 公寓 63000平米 864户 3 40-130平米 环球188 左岸商业街 酒店公寓 18万平米 / 10 83~105平米 印象19 吴中区东吴北路19号 酒店式公寓 17500平米 277户 4.8 40~50平米 除环球188外，其他产品面积以50平方米的小户型为主 目前主要在售酒店式公寓主力面积大多集中在40-60㎡之间，而绝对高端的项目主力面积集中在80-100平米左右，且集中在园区； 项目多为复合型地产，容积率总体不高，高端综合体项目相对较少； 苏州地区服务式公寓在售市场 楼盘名称 产品亮点 配套服务设施 风格 备注 上城 全明空间构造，4.95米层高两层独立设计，全部精装修 长江路沿街纯一层商铺 现代风格 无酒店服务 飞凡第5街 5米层高的酒店式公寓 凯马广场的商业配套 现代风格 无酒店服务 金枫国际 挑空高达4.98米，附赠4平米花台 金枫商业核心圈/华润超市 简约现代 4-11层挑高住宅、毛坯，无酒店服务 中翔丽晶 欧典装修 商务会所 简约现代 无酒店服务、戴德梁行提供高品质物业服务 永诚国际广场 4.9米挑高空间 、精装修 2万平方米综合商业广场 现代简约 产权40年 环球188 4.2米大空间，豪华装修 左岸商业街，天虹百货等 现代ARTDECO 新加坡FRASERS运营管理并提供居家式酒店服务 印象19 精品样板房/豪华酒店式装修 商业裙楼，酒店会所 现代 无酒店服务 在售酒店式公寓基本上采用精装修，强调层高、居住功能分区，但5米以下层高居住利用率相对不高。作为投资型物业，少量项目注重产品亮点设计，吸引客户眼球，提升产品价值。如设置酒店式大堂、精品装修、精品建材和休闲主题广场。 由于目前在售酒店式公寓注重项目硬装，而软包装成为本项目提升附加值重要的市场机会。 产品绚丽夺目，以豪华装饰作为项目入市的附加值 苏州地区服务式公寓在售市场 楼盘名称 所在区域 价格 价格描述 上城 高新区 均价9500元/㎡ 全精装修酒店式公寓 复式挑高4.95米 飞凡第5街 吴中区 起价9000元/㎡ 总价35万左右。 精装修酒店式公寓。5米挑高 金枫国际 高新区 均价8500元/㎡ 40－90㎡时尚空间，挑空高达4.98米，1层价格换取2层面积 中翔丽晶 相城区 均价8000元/㎡ 目前剩余百套左右，价格上涨500元/㎡ 永诚国际广场 吴中区 均价8500元/㎡ 4.8米挑高 菜单式精装修 环球188 园区 均价28000元/㎡ 软、硬装全配豪华装修，装修成本5000-6000元/㎡ 印象19 吴中区 均价8500元/㎡ 精装修酒店式公寓 苏州市场上的酒店式公寓，作为投资型物业，在售个案价格集中在8000~10000元左右。 在售项目多为挑高式带装修项目，售价普遍不高。 环球188由于其地段环境及产品优势，价格表现跳脱市场。 环球188凭产品品质优势使价格脱离普通酒店式公寓市场 苏州地区服务式公寓在售市场 楼盘名称 所在区域 开盘时间 去化描述 上城 高新区 2009年6月 目前去化90%，月去化30-35套 飞凡第5街 吴中区 2008年8月 酒店公寓公寓已售完、月去化15-18套 金枫国际 高新区 2009年6月 公寓部分去化60%，月去化33-35套 中翔丽晶 相城区 2009年6月 目前去化80%，月去化45-50 永诚国际广场 吴中区 2009年8月 目前去化50%，月去化48-50 环球188 园区 2009年8月 公寓目前去化70%，月去化50-55套 印象19 吴中区 2008年5月 目前已去化90%，月去化15-18套 园区及新区的酒店公寓产品由于商务配套及产品等优势，去化率明显高于其他区域的项目。 具备售价优势的诸如中翔丽晶等项目，去化同样相对较高。 环球188