苏州某商业综合体市场调研报告OK案名.doc

港龙大厦项目市场调研报告 上海中原物業代理有限公司 二零零八年二月二十日 目录 一、 苏州宏观市场环境及房地产经济政策 4 1、苏州宏观经济环境 4 1.1 苏州GDP及其增长情况 4 1.2 苏州全社会固定资产投资额情况 4 1.3 苏州社会消费品销售总额情况 4 1.4 苏州人均可支配收入和人均消费性支出情况 4 1.5 苏州市人口增长情况 4 2、吴中区宏观经济环境 4 2.1 吴中区GDP及其增长情况 4 2.2 吴中区全社会固定资产投资情况 5 2.3 服务业发展继续加快 5 2.4 吴中区人均可支配收入和人均消费支出情况 5 2.5 吴中区人口增长情况 5 2.6 2007年吴中区居民生活构成情况 5 2.7 2007年吴中区社会消费品快速增长的原因 6 3、苏州房地产市场情况综述 7 3.1 苏州2007年房地产市场运行态势 7 3.2 吴中区2007年房地产市场情况 7 3.3 2007年房地产市场快速发展分析 8 3.4 2007年新颁布政策对苏州房地产业的影响 8 二、 苏州公寓（酒店式）市场分析 11 1、苏州公寓（酒店式）物业发展特点 11 1.1产品个性明显、品质不断提高 11 1.2范围分布狭窄古城区上市量最大 11 1.3产品特性强烈 价格超越同地段住宅 11 1.4单体体量较小 11 1.5公寓市场发展原因 11 2、苏州公寓（酒店式）调研分析 12 2.1苏州公寓调研统计 12 2.2 吴中区酒店式公寓调研统计 12 2.3、区域内案例分析 13 3、吴中区公寓市场发展分析 15 3.1 2008年投资小户型前景看好 15 3.2 2008年小户型推量增加 15 3.3 小户型产品多样化 15 3.4酒店式公寓发展加速 16 三、苏州写字楼市场分析 17 1、板块格局分布 17 2、特征概括分析 17 3、苏州市同类写字楼市场板块分析 19 3.1市区板块 19 3.2案例简析 20 3.3园区板块 21 3.4案例简析 22 3.3、新区板块 23 4、吴中区写字楼市场分析 25 4.1 特征概括 25 4.2、租金与售价 25 4.3、租赁情况 25 4.4、客群特征 25 4.5、个案简介 26 4.6吴中区写字楼板块小结 28 5、苏州写字楼市场发展趋势分析 29 四、项目区域分析 31 1、长桥街道宏观环境分析 31 1.1长桥街道现状 31 1.2长桥街道经济情况 31 1.3长桥服务业的发展现状 31 2、蠡墅商贸区概况 32 2.1 蠡墅商贸区现状及规划 32 2.1.1 蠡墅商贸区区域界定 32 2.2 蠡墅商贸区人口环境及消费力情况 33 2.3 蠡墅商贸区周边房地产市场情况 34 五、蠡墅商贸区SWOT分析 37 六、项目定位 38 1、产品业态描述： 38 2、客群细分描述： 38 3、本案产品定位： 39 4、形象推广定位： 40 七、关于产品设计方面的建议 42 1、户型方案论证 42 2、户型面积配比初步建议 43  一、 苏州宏观市场环境及房地产经济政策 1、苏州宏观经济环境 1.1 苏州GDP及其增长情况 2007年，苏州市国民生产总值完成约5700亿元，同比增长16%，继续保持两位数高速增长的态势。经济发展方式和产业结构进一步优化，服务业占地区生产总值的比重比上年提高1.9个百分点。1.2 苏州全社会固定资产投资额情况 全市完成全社会固定资产投资2360亿元，比上年增长12%。 1.3 苏州社会消费品销售总额情况 2007年苏州市社会消费品零售市场保持健康快速增长。1.4 苏州人均可支配收入和人均消费性支出情况 民生质量得到改善，居民收入水平稳步提高。市区城市居民人均可支配收入21260元，全市农民人均纯收入10300元，分别比上年增长14.7%和11%。 1.5 苏州市人口增长情况 2007年，苏州市出生42469人，出生率为6.95‰，人口自然增长率为1.02‰。年末全市户籍总人口615.55万人，比上年增加8.24万人。其中市区总人口229.75万人，比上年增加4.64万人。 2、吴中区宏观经济环境 吴中区位于千年古城苏州南部，处于长三角中心位置，是苏南水陆交通要津，北与苏州古城、苏州工业园区、苏州高新区接壤，西衔太湖，与无锡市、浙江省湖州市隔湖相望。区内苏嘉杭高速纵贯南北，苏州绕城高速横穿东西，苏沪高速连接上海，苏昆太高速通入境内。 2.1 吴中区GDP及其增长情况 2007年，全区完成地区生产总值391.1亿元，同比增长21.3％，其中，一、二、三次产业分别完成增加值10.4亿元、240.2亿元和140.5亿元，同比分别增长3.4％、19.6％和26.1％，三次产业比例为2.7∶61.4∶