苏州绿城独墅湖项目投标报告.ppt

营销策略 Plan9 精准的全国高端人群御用媒体通路 绝非铺天盖地媒体轰炸， 而是锁定通向目标客户的直接通路 全国十大高端人群媒体 胡润富豪榜 第一次财经 经济观察 浙商 奢侈品杂志 航空杂志 ………… 营销策略 Plan10 全程精细化的营销服务体系 销售团队奢侈品及艺术品全面培训，使客户感受被识别、被尊重、被与众不同 超五星级客户待遇 超放心的物业管理 单批接待原则 BENTLEY PORSCHE FERRARI SPYKER GIORGIO ARMANI GIVENCHY PRADA LOUIS VUITTON BURBERRY CARTIER CHNAEL TIFFANY PIAGET VERTU …… 奢 侈 品 培 训 门童服务 销售接待 国际物管 “飞虎队” 苏州 + 绿城 = 中国顶级江南文化大宅 世联地产 2010 You enjoy. We serve. 谢谢聆听！ 在全中国范围内，提供值得信赖的房地产综合服务 real estate integrated service We provide reliable throughout China. 苏州市场豪宅市场的竞争属于粗放式，未来的竞争手段将转向品牌、产品力和软性服务 1、目前苏州市场豪宅无论在产品力的打造，还是在物业管理服务以及配套方面等附加值距离顶级豪宅距离比较大 2、星岛仁恒是苏州第一家拥有金钥匙服务的项目 3、水巷邻里已经提出了3000元装修标准 上郡 太湖天阕 太湖之星 观前庭院 苏州豪宅市场整体刚进入高级发展阶段，在开发理念及形象树立方面尚停留在物质堆砌层面，硬件打造不够系统，对更高层级的私享、专属、安全等精神层面的满足缺乏 精神理念层级 硬件保障水平 高 低 高 市场平均价值曲线 豪宅价值曲线 1 2 3 5 4 6 阶段 初级发展阶段 高级发展阶段 成熟发展阶段 特征 产品缺乏系统性保障，多为简单堆砌，对资源的利用意识停留在拥有 理念制胜，硬件有一定水准，但系统化程度不强，差异不大 市场成熟阶段，理念成熟，在具备强势资源条件下，软硬件保障全面系统 3.中海御湖熙案 5.星岛仁恒 6.水墨江南 4.水云居 1.姑苏人家 2. 水巷邻里 缺失 要突破市场竞争，项目需以全国甚至国外湾区顶级豪宅的价值体系为参考，在外延产品层面进行挖掘和突破，在理念及形象上完全做到市场顶端，通过配套及产品全面支撑核心理念 质量 采光 通风 交通 价格 环境 会所 建筑风格 服务 人文 体验 品牌 身份 户型 物管 配套 教育 功能 核心产品层 外围产品层 外延产品层 区域外能感受到的，竞争的最高级别 产品附加值，有助于提升物业形象 与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面 市场现状 目前苏州豪宅市场主要处在外围产品诉求转变阶段。对本项目而言，要全面超越现有价值体系，除了产品方面进行突破，将在文化层面全面突破，进行全方位突破。 本项目立足点 5-6万元均价的豪宅意味着什么？ 5-6万的预期均价使得项目直接进入全国一线豪宅的行列，意味着项目必须立足全国顶级豪宅价值体系，寻找项目解决途径 大连 北京 青岛 上海 杭州 深圳 城市 项目 售价 主打稀缺资源 北京 玫瑰园 5.9～22万元/㎡ (总价1600~6000万元) 周边有北京航空航天大学、外交学院、北师大等6所高校，有八达岭长城、十三陵风景区、蟒山国家森林公园、京密运河、北京国际高尔夫球场等 Peking House 2.5～3万元/平方米（均价3万） CBD别墅 大连 星海国宝 2万元/平方米 稀缺滨海景观资源 青岛 东海路9号 3.2万元/平方米 北靠湛山、南邻浮山湾，海景一览无遗 上海 汤臣一品 11万元/平方米 上海陆家嘴金融中心，标志性地段；临江而建，拥有无敌景观 华府天地 8万元/平方米 上海最繁华的淮海路商圈，毗邻著名的上海新天地酒吧街 世茂滨江 3.8万元/平方米 繁华外滩一江之隔，享有地铁便利 杭州 金色海岸 均价2.6万元/平方米 一线钱塘江江景 西湖8号公馆 5-8万元/平方米 西湖边、吴山下绝佳的地理位置和成熟的周边配套 发展绿城.留庄 均价3.3万元/平方米 坐拥寸土寸金的西溪国家湿地公园景观，北依有“杭州第一景观大道”天目山路 深圳 红树西岸 3～5万元/平方米 红树林湿地资源，北临“世界之窗”、“中华民俗村”，西面紧靠沙河高尔夫球场 香蜜湖1号 4.2～3.1万元/平方米 城市中心低密度豪宅；最后的香蜜湖生态资源领地 中信红树湾 一期2.5万元/平方米 四期3.5万元/平方米（复式4.5万元） 深圳湾 波托菲诺 纯水岸4期 5万元/平方米 华侨城片区资源 纵观北京、大连、青岛、上海、杭州、深圳等城市，拥有绝对稀缺资源的豪宅，价值正在走向趋同。