专题研究—保障房历史、现状、趋势、策略20110519.docVIP

专题研究 ----保障房历史、现状、趋势、策略 一、保障性住房政策：历史与现状 - 3 - 1.1 我国保障性住房政策变迁 - 3 - 1.2 我国保障房体系构成 - 6 - 1.3 关键政策 - 7 - 1.3.1 土地政策 - 8 - 1.3.2 金融政策 - 9 - 1.3.3 税费政策 - 9 - 1.4 我国保障房政策存在的问题 - 10 - 二、保障性住房发展现状 - 11 - 2.1 2005年以来全国经济适用房建设增长较慢，占同期住宅建设比重较低 - 11 - 2.1.1 全国经济适用房开发投资额占商品住宅比重1999 年达最高，近几年基本在5%以下 - 11 - 2.1.2 全国经济适用房的开竣工面积占比经历2000-2005 年持续下降和2005 年后基本稳定两个阶段，目前在5%左右 - 12 - 2.2 2008 年起全国保障性住房建设规模大增，公共租赁房占比逐年扩大 - 13 - 2.2.1 中央提高对保障性住房建设重视度，近几年建设规模大幅增加 - 13 - 2.3 保障房建设模式 - 15 - 2.4 保障房建设资金新形式 - 16 - 三、重点房地产企业参与保障性住房建设情况 - 18 - 3.1 房地产企业态度渐变，积极参与保障房建设 - 18 - 3.2 企业自身优势主导利润 - 18 - 四、保障性住房建设对房地产市场的影响 - 20 - 4.1 加大保障房建设将分流商品住宅需求，抑制商品住宅价格上涨 - 20 - 五、保障性住房未来发展趋势及建议 - 22 - 前言： 2011年，中央提出1000万套的保障性住房建设计划，比2009年和2010年的387万套和580万套计划大大增加。根据中央计划，未来五年保障性住房建设总体规模达3600万套，到“十二五”期末使得保障性住房覆盖率达到20%。预计在未来较长时间内，保障性住房建设都将是中央、地方政府及开发企业和其他相关机构广泛关注的问题。 有鉴于此，我部撰写专题研究报告，通过对政策历史和数据的总结提炼，对保障性住房建设的历史和现状进行了分析，并重点对部分城市、企业以及相关金融机构在保障性住房建设的必威体育精装版尝试进行了解读。在此基础上，我部对保障性住房建设可能对商品房市场带来的影响和未来的政策进行了展望，并提出了相关策略建议。 一、保障性住房政策：历史与现状 1.1 我国保障性住房政策变迁 从1994 年我国提出住房制度改革以来，我国保障房政策的发展经历了五个阶段：保障房建设提出、保障房体系初步确立、保障房建设缺位、保障房建设回归和加大保障房建设，即走过了由“提出”到“确立”，经历了“缺位”，到“回归”，再到“加大”的一个曲折发展过程。 转折点一：1994 年，福利分房转向住房货币化，首次提出经济适用房保障房体系。为贯彻落实《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，1994 年7 月，国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，指出把住房实物福利分配的方式改变为以 按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。该政策标志福利分房转向住房货币化，由此拉开了住房制度改革的序幕，提出了建立经济适用房的保障房体系。 转折点二：1998 年，住房货币化迈出实质性步伐，初步确立了以经济适用房为主的多层次住房供应体系。为贯彻“十五大”精神，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，指出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，确立了以经济适用住房为主的多 层次城镇住房供应体系。 转折点三：2003 年，住房供应过度市场化，保障房建设缺位。当年的国务院18号文把房地产业作为了拉动经济增长的支柱性产业，普通商品房取代经济适用房作为市场的供应主体。随后的几年，住房供应过度市场化，其在一定程度上导致了保障性住房的建设和供应不足，以至于住房供应中保障房缺位，商品房市场供求矛盾愈发突 出，影响到房地产市场的健康发展。 转折点四：2007 年，保障房成为房地产政策重点，保障房建设重新得到重视。国务院颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出“进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度”。该政策标志着加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的开始，房地产政策重点重回保障房，保障房建设重新受到重视。 转折点五：2010 年起，开始加大保障房建设。去年4 月17 日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10 号），指出加快保障性安居工程建设