[财务管理]物业管理概述.pptVIP

物业管理概论 品质部：李卓越 * 一、物业 （一）物业的含义 1、一般意义上的物业 2、从物业管理的角度来讲的物业 物业是指已经建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。 （1）已建成并具有使用功能和经济效用的各类居住和非居住的屋宇； （2）与这些屋宇相配套的设备和市政及公用设施； （3）屋宇的附属建筑（包括内部的各项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的非主干交通道路。 （二）物业的分类 1、居住物业 2、商业物业 3、工业物业 4、其它用途的物业 二、物业管理 （一）物业管理的含义 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理合同及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 （二）物业管理的性质 1、物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理。 2、是与随着住房制度改革的推进过程中所出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。 3、是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。 （三）物业管理的基本特征 1、社会化 （1）前提与条件 前提：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权分离是物业社会化的必要前提； 条件：现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理专业化的必要条件。 （2）物业管理社会化的含义 一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业； 二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 2、专业化 物业管理的专业化，是指由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权所有人和使用人的意志与要求去实施专业化的管理。 3、企业化 4、经营型 （四）物业管理得以实施的两个支撑点 1、业主自治自律 业主自治自律的关键环节： 第一要有一个全体业主共同遵守的管理归约，以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同自觉维护公众利益和公共环境； 第二要成立业主委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对物业的管理提出具体要求，以合同形式委托物业管理企业实施物业管理，承担管理责任，协调和监督物业管理企业的具体工作。 2、物业管企业的统一专业化管理 物业管理的产生和发展 一、早期的物业管理 二、现代物业管理 1、产生时间:20世纪初期在美国形成并发展起来。 2、原因：公寓大楼、摩天大楼的迅猛出现和业主的多元化。 3、标志：物业管理行业组织的诞生 三、中国物业管理的产生与发展 （一）香港特别行政区的物业管理 1、政府管理阶段 2、发展商管理阶段； 3、业主立案法团管理阶段 （二）社会主义市场经济体制下的中国物业管理 1、探索和尝试阶段，从80年代初到1994年3月建设部发布的33号令。 2、快速发展时期，从1994年3月建设部发不了33号令到1999年5月在深圳召开全国物业管理工作会议。 3、物业管理市场的初步形成，从1999年5月全国物业管理工作会议到现在。 四、物业发展的影响因素 1、购买服务商品的支付能力 2、住房制度的改革 3、政府行为的推动 五、我国物业管理的现状 1、发展不平衡 2、认识不清 3、法制不健全 4、建管脱节 5、自身素质低 6、管理水平低： 物业管理的基本内容 一、常规性的公共服务 （一）房屋建筑主体的管理 1、房屋基本情况的掌握 2、房屋修缮及其管理 3、房屋装修管理 （二）房屋设备、设施管理 1、各类设施设备基本情况的掌握 2、各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理 （三）环境卫生的管理 （四）绿化管理 （五）治安管理 （六）消防管理 （七）车辆道路管理 （八）公众代办性质的管理 二、针对性的专项服务 （一）日常生活类 （二）商业服务类 （三）文化、教育、卫生、体育类 （四）金融服务类 （五）经纪代理中介服务 （六）社会福利类 三、委托性的特约服务 特约服务是指为了满足物业产权人、使用人的个别需要而受其委托所提供的服务。通常在物业管理委托合同中未作要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其要求，提供特约服务。 物业管理招投标制度 （一）物业管理招标投标的概念 《条例》第二十四条明确规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 物业管理招投标是指业主或建设单位通过招标的方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标的方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位用过招标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招投标。 3、招投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。 4、招标由招标人依法组织实施，前期物业管理招标人是指依法进