物业相关知识法律法规PPT.pptxVIP

重庆两江新区物业管理有限公司鱼嘴公租房管理处客户服务部培训资料编写人：物业相关知识以及相关法律法规物业相关知识物业管理概述物业管理服务物业管理的基本制度物业管理概述什么是物业管理物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动。物业管理的特征社会化、专业化、市场化物业管理专业化： 物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。这就要求：有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理市场化 物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理企业，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能占有市场。这种通过市场竞争和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。物业管理的起源物业管理起源于19世纪60年代的英国，源于一名叫做奥克维娅.希尔的女士为其名下出租的房屋制定了一套行之有效的管理办法。我国物业管理起源于深圳。1981年3月10日，深圳第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。物业管理的地位和作用一、实施物业管理有利于促进经济增长 房屋居住的四类基本消费支出：购房消费、 家装家电消费、水电气等消费、房屋中大修及设施设备改造和物管费消费。二、实施物业管理有利于提高人民群众居住质量三、实施物业管理有利于增加就业四、实施物业管理有利于维护社区稳定五、实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展物业管理服务物业管理服务的内容物业管理服务是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。概括的说，包括两方面的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。具体的说，物业管理服务主要包括以下内容：1、房屋共用部位的维修、养护与管理；2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理；3、物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；5、物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；6、物业装饰装修管理服务；7、物业档案资料的管理；8、专项维修资金的代管服务。物业管理服务成本管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域内清洁卫生费用；物业管理区域内绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用 注：物业共用部位、共用设施设备的大中维修及更新改造费用，应当通过专项维修自己予以列支。物业服务收费管理物业服务收费定价形式一、政府定价二、政府指导价三、市场调节价物业服务收费管理物业服务收费形式包干制：业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由物业管理企业享有或承担。薪酬制：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担。物业服务合同物业服务合同应具备的主要内容：1、物业管理事项2、物业服务质量3、物业服务费用4、双方的权利与义务5、专项维修资金的管理与使用6、物业管理用房7、合同期限8、违约责任前期物业服务合同 通常情况下，物业服务合同在业主大会和物业管理企业之间签订。但一般情况下，物业建成后，由于业主大会未成立，不可能由业主委员会代表业主和业主大会选聘物业管理企业签订物业管理合同。这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理服务，物业服务合同在建设单位与物业服务企业之间签订。这时的物业服务合同叫做前期物业服务合同。而且，建设单位一开始就拥有物业，是第一业主，这是建设单位享有第一次选聘物业管理企业的优先权，能够签订前期物业服务合同的依据。 备注： 根据物业管理条例的规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是在期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。物业使用与维护公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘公共事业单位应当依法履行相关线管和设施设备的维修养护责任业主装修房屋应当依法规范利用物业共用部位、公共设施设备经营应当遵守有关规定物业管理的基本制度《条例》确立了七项物业管理的基本制度： 业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维