房地产抵押疑难问题.docVIP

目? 录 一、房地产抵押的概念研究?? 1.房地产抵押的概念?? 2.房地产按揭?? 3.房地产抵押与按揭的关系二、房地产抵押的种类研究?? 1.有限产权房地产抵押?? 2.期房抵押三、房地产抵押的标的研究?? 1.房产与地产的关系?? 2.禁止抵押房地产的范围四、房地产抵押登记研究?? 1.登记的意义?? 2.登记与房地产抵押合同关系?? 3.抵押登记的几个实际问题五、房地产抵押的效力研究?? 1.抵押权所及标的物范围?? 2.抵押权与其他财产权利关系结束语 论文引言 ??? 随着房地产抵押市场的日益繁荣，其中的法律问题亦渐受关注。目前，规范房地产抵押的法律法规及规章主要有：《中华人民共和国房地产管理法》（以下简称《管理法》）、《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）以及建设部制定颁布的《房地产抵押管理办法》（以下简称《办法》）。在肯定上述法律文件对房地产抵押的规范所起积极作用的同时，更应深刻认识到：房地产抵押过程中，仍有诸多法律问题尚无定论，急待深入研究。??? 应当说，房地产抵押疑难问题的涌现有着两个层面的原因。从宏观方面讲，房地产抵押市场日新月异的变化发展与相关法律法规的稳定滞后之矛盾，是产生这一现象的根源；从微观方面分析，上述三种相关法律文件均待完善：《管理法》对抵押问题的规定过于简单，法律空白地带过多；《担保法》中抵押制度的种种缺陷在房地产抵押中得到最充分的反映；而《办法》的宗旨偏重行政管理，多处规定悖于抵押制度的基本法理，其非科学性至为明显。因此，以修正相关法律法规为出发点，以完善房地产抵押制度为终极归宿，系统研究房地产抵押的疑难问题，便成为本文的趣旨所在。??? 遵循上述思路，我们对本文的结构设计如下：（一）房地产抵押的概念。本部分在探讨其含义的基础上，重点剖析房地产按揭的概念、属性极其与房地产抵押的关系。（二）房地产抵押的种类。房地产抵押不但包括现房抵押，而且包括期房抵押；不但有完全产权房地产抵押，而且有有限产权房地产抵押。完全产权的现房抵押为房地产抵押的常态，而期房抵押、有限产权房地产抵押亦不容忽视。本部分研究重心落于后两者。（三）房地产抵押的标的。目前，学界对房产与地产的关系、禁止抵押房地产的范围等与抵押标的相关的问题多存争议。本文在对比分析诸学说的基础上，提出了自己的见解。（四）房地产抵押登记。登记是设定抵押权的要件，但登记的性质意义如何？怎样解决实践中房地产抵押登记所暴露出的问题？本文将对此阐述一孔之见。（五）房地产抵押的效力。房地产抵押标的的范围以及抵押权与其他权益的冲突协调问题将为本文着力论述。??? 必须说明的是，房地产抵押问题兼跨经济法（房地产法）和民商法（担保法）两大法域，且与区域经济学密切相关。因而，研究该问题所需的知识层面之广，理论功底之深似可想见。以作者的学力水平，恳请方家指正本文的疏漏与谬误，绝非谦词。 （一） 房地产抵押的概念 ??? 何为房地产抵押？我国相关法律文件的表述并未统一。依据《管理法》第46条和《办法》第3条的规定，它是指“抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”而依《担保法》第33条的规定，房地产抵押应指债务人或第三人不转移房地产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以房地产折价或者以拍卖、变卖房地产的价款优先受偿。由此可见，房地产抵押概念的分歧集中体现在抵押权的实现方式上：前一概念将抵押权的实现方式限定于拍卖一种，后者则认为房地产抵押权可依折价、拍卖、变卖三种方式行使。鉴于抵押权实现方式对抵押关系人利益的重大影响，澄清这一概念的意义自不待言。??? 有学者认为，《管理法》将房地产抵押权的实现方式限定为拍卖一种，对于价值巨大的城市房地产抵押的积极意义正在于拍卖作为一种公开的竞买活动，是由自愿出最高价者应买，它比抵押物折价或其他变价形式更能切实保护债务人的合法权益，同时也能最大限度地实现债权人的担保债权。因而，这一规定是合理的。相反的意见则认为，从某种角度讲，拍卖无疑是最为公平的一种方式，但是在实践中却经常会遇到设置抵押的房地产因种种原因在拍卖时无人受买无法变现的情况。对此，若拘泥于拍卖这一方式，房地产抵押权人的抵押权岂不是无法实现、形同虚设？故将拍卖作为房地产抵押权实现的唯一形式，忽视了房地产抵押权实现的复杂性，既与《担保法》的有关规定不相衔接，又不能有效解决实践中出现的问题，且容易造成司法实践中适用法律的混乱。因而立法机关应尽快对此作出修改。我们赞同后一种观点。事实上，最高人民法院法释（1998）25号批复已有规定：“在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人