房地产项目策划与风险管理第三次作业题及答案.docVIP

第3次作业一、名词解释题（本大题共10分，共 5 小题，每小题 2 分）1. 物业管理2. 诊断法3. 项目建设策划4. 房地产风险5. 建筑设计二、计算题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）1. 某开发项目预计开发面积53000平方米，总投资14400万元，预期销售均价3800元/平方米，请问该项目销售率应达到多少才能保本？2. 某开发项目预计开发面积平方米，其中可售比例为95%。项目总投资70000万元，预期销售均价套内6000元/平方米，销售税费按6%估计，公摊系数平均按0.15考虑，请问该项目销售率应达到多少才能保本？3. 张某家庭月收入6000元，每月用于购房支出的可占30%，张某计划以首付40%、按揭15年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价5000元/平方米，问张某可以购买多大面积的户型？4. 什么是收益还原法？其计算公式如何？5. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？三、简答题（本大题共40分，共 5 小题，每小题 8 分）1. 按照风险来源，房地产项目风险可以划分为哪几种类型？2. 市场饱和期的特点？3. 策划实施的监控方式是什么？4. 采用高价策略的目的及适用情况是什么？5. 营销活动的技巧是什么？四、论述题（本大题共20分，共 4 小题，每小题 5 分）1. 推销策划产生的背景及主要观点是什么？2. 产品构思的基本原则是什么？3. 区域经济理论的主要观点是什么？4. 经济评估与方案决策包含哪些方面的内容？答案：一、名词解释题（10分，共 5 题，每小题 2 分）1. 参考答案：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。解题方案：掌握概念评分标准：回答出相应的定义得3分2. 参考答案：诊断法是房地产项目策划中比较重要的分析方法。它是指在项目策划时，对项目各种情况进行全面的诊断与分析，找出影响房地产项目经营的优势、劣势、机遇与挑战，从而为项目发展寻求对策与措施。解题方案：从诊断法的定义来回答评分标准：回答出诊断法的定义得3分3. 参考答案：主要是根据企业自身的资源条件，确定项目建设的组织形式、建设时序、工程招标采购以及工程管理及经营方案。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分4. 参考答案：房地产风险是指因各种不可预测因素的影响，使房地产项目实际运行情况与期望目标发生差异而造成的经济损失可能性。解题方案：从房地产风险的定义来回答评分标准：回答出房地产风险的定义得3分5. 参考答案：建筑设计主要是确定建筑的外立面、公共门厅、小区大门等建筑形象的造型、色彩、材质及夜景灯光；确定建筑户型的面积标准、厅室布局、装修档次；确定建筑物标注层各种户型平面组合及比例关系。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分二、计算题（30分，共 5 题，每小题 6 分）1. 参考答案：1、保本销售面积=/3800=37894.7 2、保本销售率=37894.7/53000=71.5%解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每答对一点得3分，其中式子答对2分，得数正确1分，全部答对得10分2. 参考答案：1.可售套内面积：×95%×（1-0.15）= 2.保本销售套内面积：÷[6000×（1-6%）]=.4 3.保本销售率：.4÷=76.85%解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每答对一点得4.5分，其中式子答对3分，得数正确1.5分，全部答对得9分3. 参考答案：答题要点 1P=6000×30%×[1-1/(1+0.5%)180]/[(1-40%)×0.5%]= 2、计算可以购买的面积：S=/5000=71.1≈71m2解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得9分4. 参考答案：1、收益还原法是指预计估价对象未来的正常净收益和投资经营期限，选用适当的投资收益率将其折现到估价时点的现值之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种估价方法。 2、计算公式： 项目售价=A／r?［1－1/（l＋r）n］ 式中：A---未来各年单位净租金 r---投资收益率 n---投资经营期限解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得3分，答对第二点6分，其中式子正确得3，字母注解正确各得1分，全部答对得9分5. 参考答案：每年酒店客房最大需求量